Comprar una casa:
cómo evitar fraudes y estafas

Ser dueño de una casa es el corazón del sueño americano. Comprar una casa es la inversión más grande que harán la mayoría de los consumidores. También es una de las más complejas, ya que a menudo requiere muchos documentos legales y la participación de muchas partes.

Comprar una casa puede ser muy satisfactorio o puede volverse una pesadilla que puede dañar la estabilidad económica de una familia. La clave del éxito es informarse. Al principio el proceso puede ser intimidante, pero recuerde que millones de personas como usted tenían preocupaciones idénticas y tuvieron éxito al comprar su casa. También recuerde que es su dinero. Si alguna de las partes no se comunica bien con usted o usted cree que no está haciendo su trabajo correctamente, hágalo saber. No tema obtener respuestas de las personas involucradas.

Algunas de las personas que participan en la compra de una casa son:

Agentes de bienes raíces - Los agentes de bienes raíces venden haciendo publicidad a casas y mostrándolas. La mayoría de los agentes representan a vendedores, pero muchos también representan a posibles compradores. Por lo general ganan dinero cuando cierran un trato. Lo primero que tiene que hacer usted es preguntar al agente si representa al comprador o al vendedor. A menos que usted haya contratado al agente específicamente, debe asumir que representa al vendedor.

Tasadores e inspectores -No importa cómo pague la casa, es importante que pida que se haga una tasación e inspección profesional a la casa. Estos profesionales deben ser independientes del prestatario o del agente de bienes raíces y deben darle una valoración cándida sobre el estado y el valor de la propiedad. Tenga cuidado de cualquier persona que insista que use “su” tasador o inspector.

Agrimensor - Quizás desee también contratar a un agrimensor independiente para que realice una agrimensura topográfica de la propiedad. Los agrimensores pueden seguir la historia legal de la propiedad, incluyendo las líneas de la propiedad, las restricciones de notificación y las regulaciones de urbanismo.

Empresa de títulos - La empresa de títulos investiga el estado legal de la propiedad y emite seguro para el título. Las empresas de títulos aseguran que el vendedor sea el propietario o representante legítimo de la propiedad y le informará si alguien más tiene un reclamo legal (embargo preventivo) sobre la propiedad, como por impuestos morosos o por una hipoteca que no pagó el dueño anterior. Es esencial que usted involucre a una empresa de títulos independiente, ya que, de lo contrario, podría ser responsable de muchas deudas no resueltas por el dueño anterior. No confíe en un vendedor o agente que insiste en que evite usar una empresa de títulos. Tendrá que pagar el seguro del título, pero a menudo puede ser añadido al préstamo.

Agente hipotecario -Algunos consumidores usan agentes hipotecarios, para que les ayuden a encontrar un préstamo. El agente hipotecario no emite el préstamo. En lugar de ello, él recibe una comisión una vez que usted acuerda aceptar un préstamo de una de las empresas hipotecarias que representa. Determine si quiere usar un agente hipotecario, o si quiere contactar a prestamistas por su propia cuenta. Evite a los agentes hipotecarios que cobran cuotas fuertes por adelantado y le “garantizan” que encontrará un préstamo. Asegúrese de que el agente hipotecario tenga licencia, y evítelo si no le da un formulario con la revelación de sus cuotas. Pregunte si se el pagará una bonificación por vender a un tipo de interés mayor, esto posiblemente aumentará sus costos.

Empresa hipotecaria - Las empresas hipotecarias proporcionan préstamos para comprar bienes raíces. Sin embargo, los bancos comerciales y a veces las cooperativas de crédito también emiten préstamos hipotecarios. Una empresa hipotecaria o banco a menudo “vende” la deuda a otra institución, lo que significa que podría cambiar el nombre de la empresa que cobra el pago mensual.

Abogado/Contador - Los abogados o contadores que lo representan pueden ayudarle a realizar transacciones de bienes raíces. Llevan a cabo revisiones básicas de documentos y pueden darle una explicación del proceso de compra y sus derechos a largo plazo y obligaciones. Sus honorarios pueden valer la pena si encuentran términos que le costarían a la larga.

Lea los términos

Entienda los documentos que firma. No importa qué le digan, los términos escritos son los más importantes. Si le prometieron algo que es diferente del acuerdo de compra, le puede costar mucho y ser difícil de deshacer. También es importante tener una perspectiva realista de su estado económico. Comprar una propiedad que está fuera de su presupuesto puede provocar apuros con los pagos y terminar en la ejecución de la hipoteca. Si no está seguro, pregunte a un profesional de la economía o a un asesor aprobado por HUD.

Algunos de los problemas más comunes que ocurren cuando los compradores no leen o entienden los términos son:

Sorpresas de las tazas de interés -Sospeche de un vendedor o prestamista que no tiene claro la taza de interés y si es fija o variable. Las ofertas que sobre enfatizan “pagos mensuales bajos” quizás no muestren todo el proceso. Las tazas de interés variable pueden subir con el tiempo. Aunque sea un aumento de solo unos dos puntos porcentuales en la taza de interés podría añadir cientos de dólares a su pago mensual, especialmente al principio cuando todavía debe una cantidad considerable.

Pagos disparados y acumulación de deudas - Algunos prestamistas ofrecen hipotecas con pagos mensuales iniciales extremadamente bajos. Estas ofertas se conocen como hipotecas “exóticas”. La razón que los pagos son tan bajos inicialmente es porque la hipoteca empieza con una taza de interés baja y los pagos solo cubren parte del interés. Debido a que el interés no pagado pasa a formar parte de la hipoteca en sí, y la taza de interés sube, sus pagos quizás se doblen o tripliquen. A menos que usted haga pagos que cubran los intereses acumulados y pague algo de la cantidad principal podría no acumular plusvalía sobre la propiedad y estar en un ciclo de acumulación de deudas.

Costos no revelados -Muchos compradores de casas descubren meses después de la compra que deben cientos o miles de dólares en impuestos de la propiedad. No todos los prestatarios incluyen los impuestos a la propiedad en el pago mensual. Pregunte antes de cerrar el trato si los impuestos serán separados. Puede aproximar los impuestos contactando al distrito de tasación del condado. La mayoría de los condados cuentan con información de impuestos en línea. Para las casas nuevas que no tienen un historial de impuestos, comuníquese con el distrito de tasación sobre los impuestos de la propiedad de las viviendas comparables en la misma área.

Los prestamistas requieren que los compradores tengan seguro de vivienda. Mientras que algunas hipotecas incluyen el seguro de la vivienda como parte del pago mensual, otros requieren que usted obtenga y pague la prima por separado. Recuerde que los impuestos y el seguro pueden aumentar cada año, así que aún con una taza de interés fija su pago mensual puede aumentar.

Contratos por las escrituras - Los contratos por las escrituras, a veces conocidos como arreglos de financiamiento de “rentar para comprar”, son legales en Texas. La diferencia importante entre un contrato por las escrituras y un contrato de compra convencional es que bajo en contrato por las escrituras el comprador por lo general no obtiene plusvalía inmediatamente sobre la propiedad mientras hace los pagos. La plusvalía es la diferencia entre el valor de la propiedad y la cantidad que todavía se debe. Bajo un contrato por las escrituras, el comprador solo tiene un interés de plusvalía después de pagar el 40% del préstamo o más, o hacer más de 48 pagos mensuales.

Por lo general, si el comprador proporciona una nota promisoria por el saldo de la nota y una escritura de fideicomiso, el vendedor tiene que proporcionar una escritura de garantía dentro de diez días o proporcionar una explicación que justifique legalmente por qué el vendedor no proporciona la escritura de garantía.

Los contratos por escrituras también pueden tener condiciones estrictas. Algunos consumidores con un contrato por escrituras han perdido su hogar porque se retrasaron unos días en el pago. Eso significó que a pesar de pagar a tiempo por años, el contrato los obligó a dejar la propiedad sin poder reclamar la inversión. Por eso es de mucha importancia saber exactamente qué tipo de contrato está firmando y que puede cumplir con todas las condiciones.

Refinanciamiento predatorio -los consumidores que refinancian su casa pueden cometer errores si no leen los términos del préstamo nuevo. Algunos préstamos publican “pagos mensuales bajos” pero tienen una taza de interés variable que se dispara después de unos años. Si escoge un préstamo con una taza de interés variable, pida al prestamista que le diga cuáles serán los pagos mensuales después de que la taza se haya ajustado varias veces.

Algunas empresas de refinanciamiento inescrupulosas quizás insistan en que usted use “su” tasador, el cual sobrevalora la casa. Si pide prestado más del valor real de la vivienda, podría enfrentar pagos grandes o tener que vender la casa por menos de lo que pagó.

Muchas empresas de refinanciamiento ofrecen préstamos con una “sanción por prepagar”, lo cual significa que para liberarse del préstamo dentro de los primeros años, usted tiene que pagar una suma considerable. Pregunte si esto se incluye en el préstamo, y trate de que lo quiten. Los préstamos sin una sanción por prepagar le dan más flexibilidad para vender su casa o refinanciar durante los primeros años.

Evite a cualquier prestamista que le pide que falsifique ingresos o activos en la solicitud del préstamo. Muchos prestamistas hacen préstamos legítimos basados en ingresos “declarados” (ingresos para los cuales no tiene ninguna documentación). Pero si el responsable de créditos sugiere incluir ingresos fantasmas, no lo utilice. Podría enfrentar cargos penales por mentir en una solicitud de préstamo.

Estafas comunes

Estafas de título de la propiedad - Siempre use una compañía de títulos. La Procuraduría General tomó acción legal contra varios estafadores que se hicieron pasar ante compradores como propietarios de viviendas “libres” que querían vender su casa. Debido a que no se realizó una investigación de las escrituras, pudieron vender a los compradores viviendas embargadas que a menudo tenían también un embargo preventivo por no pagar impuestos. Los compradores pagaron a los vendedores cantidades fuertes, se mudaron a la vivienda y gastaron miles de dólares en mejorías solo para perder la casa y su dinero. Las compañías de títulos aseguran que el comprador trate con el dueño legal de la propiedad o con un agente autorizado. También le informan al comprador sobre deudas u otros problemas legales con la propiedad. Asegúrese de tratar directamente con la empresa de títulos. No confíe en una empresa de financiamiento o un vendedor que insiste en ser intermediario.

Estafas de “rescate” hipotecario . Muchos compradores de viviendas que tienen dificultad para pagar son victimizados por prestamistas inescrupulosos que se ofrecen a “salvarlos” de la ejecución de la hipoteca inminente. Se exhorta a los consumidores a que NO acepten ninguna oferta de préstamo no solicitada y a reportar inmediatamente cualquier solicitación que da la apariencia falsa de haber sido emitida pro una agencia gubernamental que los amenaza con la inminente ejecución de la hipoteca.

Si está teniendo problemas haciendo los pagos de la hipoteca, alerte inmediatamente al prestamista y pregunte si puede hacer arreglos alternos. Pida hablar con el departamento de “mitigación de pérdidas” de la empresa. Si no están dispuestos a renegociar el préstamo, usted debe ser el que inicie el contacto con otros bancos o prestamistas. Desconfíe de cualquier persona que lo presione para aceptar un préstamo sin darle tiempo para revisar completamente los términos.

De forma similar, muchos consumidores que han pagado tarde sus impuestos han recibido información por correo engañosa. La información parecía haber sido enviada por el distrito local de impuestos y amenazaba con la ejecución de la hipoteca, pero en realidad era solo un engaño para lograr que el consumidor aceptara un préstamo con intereses altos y muchas cuotas escondidas.

Los estafadores investigan los archivos de los condados para encontrar consumidores que se han retrasados en sus impuestos de la propiedad para enviarles ofertas engañosas. Si tiene dificultades para pagar los impuestos de la propiedad, comuníquese con el distrito de tasación de impuestos del condado y pregunte si tienen servicios que le puedan ayudar. Las cuotas y los intereses que cobra el condado por una extensión a menudo serán mucho más bajos que obtener un préstamo para cubrir los impuestos.

Tire también cualquier solicitación que afirme que puede lograr que “liberen” su hipoteca si paga una cuota. No se puede liberar una hipoteca por una cuota menor al saldo que resta en el préstamo.

Servicios de compresión de la hipoteca - En esta estafa la empresa indica que refinanciará la casa del cliente y proporcionará pagos drásticamente reducidos o un préstamo con términos más cortos. En realidad no refinancian su casa, sino que actúan como intermediarios tomando su dinero y dándolo al prestamista. Además, algunos estafadores cobran una fuerte cuota por adelantado y le piden al consumidor el número de su cuenta bancaria, el cual usan para sacar dinero con regularidad por una cantidad más alta que los pagos que el consumidor hacía a su empresa hipotecaria.

Pagando una cantidad adicional al mes, algunos servicios de compresión sí pagan un poco de la cantidad principal, lo cual puede reducir el tiempo de la hipoteca. Sin embargo, es algo que puede hacer sin ellos. Comuníquese con su prestamista y pregunte cuánto tendría que pagar adicional cada mes para reducir el término del préstamo por un número específico de años. Por lo general, usted enviará dos cheques: uno por el pago regular y un segundo cheque por la cantidad adicional que indique claramente que el dinero adicional es para pagar la cantidad principal.

Algunos servicios de compresión de hipotecas pagan tarde al prestamista original mientras que otros se quedan con el dinero y desaparecen. Como resultado, los consumidores son sorprendidos cuando reciben avisos de ejecución de la hipoteca de su prestamista original, con quien creen que habían terminado todo su trato. La Procuraduría General ha tomado acción legal contra este tipo de operaciones.