Para
la mayoría de las familias, una vivienda no es sólo
una inversión financiera de importancia, sino también
un motivo de orgullo. La pérdida de una vivienda por circunstancias
imprevistas, como el desempleo, puede tener resultados devastadores,
tanto en el aspecto personal como financiero.
Si
ha sido suspendido del trabajo o está desempleado puede conservar
su vivienda, si conoce los pasos adecuados que debe seguir. El Departamento
de Vivienda y Desarrollo Urbano/Administración de Vivienda
Federal, el Departamento de Asuntos de Veteranos, el Departamento
de Trabajo y la industria hipotecaria han trabajado estrechamente
proporcionar importante información básica - y enlaces
clave para grupos y organizaciones locales - que le puede ayudar
a atravesar tiempos difíciles sin perder su vivienda.
¿Tiene
problemas financieros?
Los
problemas financieros generalmente se asocian con los siguientes
cambios en la vida de una persona:
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Pérdida del trabajo |
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Recortes de horas de trabajo o de horas extra
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Retiro
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|
Enfermedad, accidente o muerte de un familiar
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Divorcio o separación |
Si
su familia atraviesa uno de estos cambios y no puede hacerse cargo
del pago de sus facturas, ahora es el momento de analizar lo que
gana y lo que debe, eliminar gastos innecesarios y buscar ayuda
si aún no puede hacer frente a sus obligaciones financieras.
Si toma medidas ahora puede proteger a su familia de la pérdida
de su vivienda. Esta página fue creada para ayudarlo a encontrar
consejos, información y enlaces que lo ayudarán a
conservar su vivienda.
Medidas
a tomar cuando no puede hacer fente al pago de su hipoteca
Este
sitio Web llega a usted gracias a los esfuerzos de colaboración
de HUD/FHA, el Departamento de Asuntos de Veteranos , el Departamento
de Trabajo, Fannie Mae, Freddie Mac e integrantes de la industria
hipotecaria. ¡Marque
este sitio como uno de sus favoritos!
Comuníquese
con su entidad crediticia tan pronto tenga un problema
Muchas
personas evitan comunicarse con sus entidades crediticias cuando
tienen problemas financieros. La mayoría nos sentimos avergonzados
de hablar de nuestros problemas financieros con otras personas o
creemos que si las entidades crediticias saben que estamos en problemas,
correrán a cobrarnos la deuda o a ejecutar la vivienda.
Las entidades crediticias quieren ayudar a los prestatarios a conservar
sus viviendas. La ejecución hipotecaria resulta costosa
para las entidades crediticias, aseguradores hipotecarios e inversores.
HUD/FHA, del mismo modo que las compañías de seguro
hipotecario privadas y los inversores, como Freddie Mac y Fannie
Mae, exigen a las entidades crediticias que trabajen en forma enérgica
con los prestatarios que están atravesando problemas financieros.
Las
entidades crediticias disponen de opciones que pueden solucionar
su problema y ayudarlo así a conservar su vivienda. Sin embargo,
estas opciones funcionan mejor cuando usted está retrasado
sólo en uno o dos pagos de su hipoteca. Cuanto más
retrasado esté en sus pagos, menos opciones disponibles encontrará.
No
piense que sus problemas se solucionarán rápidamente
por sí solos. No pierda valioso tiempo por ser demasiado
optimista. Comuníquese con su entidad crediticia para conversar
sobre su situación tan pronto como comprenda que no puede
hacer frente a los pagos de su hipoteca. Si bien no existen garantías
de que recibirá una ayuda particular, la mayoría de
las entidades crediticias están dispuestas a examinar todas
las opciones posibles.
CONTACTO
CON SU ENTIDAD CREDITICIA
Verifique
las siguientes fuentes para comunicarse con la entidad crediticia:
Información
que debe suministrar cuando se comunica con la entidad crediticia:
Para
ayudarlo, las entidades crediticias generalmente necesitan:
|
El
número de cuenta de su préstamo
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|
Una breve explicación de su situación
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Documentación
de ingresos recientes (tal como talonarios de pago; constancia
de beneficios del seguro social, discapacidad, desempleo,
retiro o asistencia pública. Si trabaja por cuenta
propia, tenga disponible para referencia las declaraciones
impositivas o una declaración de ganancias y pérdidas
anual hasta la fecha)
|
|
Lista
de gastos del hogar |
Tenga
en cuenta que mantendrá más de una conversación
telefónica con su entidad crediticia. Por lo general, su
entidad crediticia le enviará por correo un paquete de "solución
para préstamos". Este paquete contiene información,
formularios e instrucciones. Si quiere ser considerado para recibir
ayuda, complete los formularios y envíelos rápidamente
a su entidad crediticia. Una vez recibido, se examinará el
paquete antes de que la entidad crediticia le ofrezca una solución.
¡LLAME
HOY MISMO! Cuanto antes lo haga, más pronto podrá
recibir ayuda.
No
ignore la correspondencia de la entidad crediticia
Si
no se comunica con su entidad crediticia, ella intentará
comunicarse con usted por correo o por teléfono tan pronto
como usted deje de realizar sus pagos. Es muy importante que responda
la correspondencia y los llamados ofreciéndole ayuda. Si
la entidad crediticia no recibe noticias suyas, deberá iniciar
acciones legales tendientes a la ejecución hipotecaria. Esto
aumentará en forma sustancial el costo para regularizar la
situación de su préstamo.
Información
para familias con préstamos FHA
La
Administración de Vivienda Federal (FHA, por sus siglas
en inglés) proporciona una gran variedad de opciones
de ayuda a prestatarios. Existen varias alternativas y maneras de
obtener ayuda. Estas pueden incluir modificaciones a la hipoteca,
tolerancia especial y otras medidas que usted puede tomar para evitar
la ejecución hipotecaria.
El Centro
Nacional de Servicios (NSC, por sus siglas en inglés)
de HUD trabaja con los consumidores que tienen préstamos
asegurados por la FHA. ¿Siente que su entidad crediticia
no responde a sus preguntas? ¿Necesita ayuda para comunicarse
con su entidad crediticia? ¡NSC está dispuesto a ayudarlo!
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Consulte
con una agencia de asesoría de vivienda
Si
no se siente a gusto con su entidad crediticia, debe comunicarse
de inmediato con una agencia de asesoría de vivienda aprobada
por HUD y hacer una cita con un asesor. Un asesor le ayudará
a evaluar su situación financiera, determinar las opciones
que tiene a su disposición y negociar con su entidad crediticia.
Un asesor estará familiarizado con los diversos paquetes
de soluciones que las entidades crediticias dispondrán para
usted y sabrá qué medidas serán más
convenientes para usted y su familia, basado en su situación.
Además, el asesor puede llamar a la entidad crediticia junto
con usted, o en su nombre, para analizar un plan de solución.
Si consulta a un asesor antes que los pagos de su hipoteca se atrasen
demasiado, podrá protegerse de futuros problemas crediticios.
Un
buen asesor le ayudará a establecer un plan de presupuesto
mensual para asegurarle que pueda hacer frente a todos los gastos
mensuales, incluido el pago de su hipoteca. Su plan financiero personal
le mostrará claramente cuánto dinero tiene disponible
para efectuar el pago de su hipoteca. Este análisis lo ayudará
a usted y a su entidad crediticia a determinar si le será
de ayuda un pago reducido o un pago demorado. También, un
asesor dispondrá de información sobre servicios, recursos
y programas disponibles en su zona que pueden brindarle ayuda adicional
financiera, legal, médica o de otro tipo que pueda necesitar.
Para
obtener más información sobre las agencias de asesoría
de vivienda aprobadas por HUD y los servicios que ofrecen, llame
al 1-800-569-4287 de lunes a viernes, de 9:00 am a 5:00 pm Hora
Estándar del Este. También puede remitirse en forma
automática a las tres agencias de asesoría de vivienda
ubicadas más cerca de usted llamando al 1-800-569-4287. Para
consultar la lista de las agencias aprobadas por HUD por estado
en el sitio Web de HUD, haga
clic aquí.
Muchas
de las agencias de asesoría de vivienda locales son afiliadas
de intermediarios de asesoría de vivienda nacionales y regionales.
Los sitios Web de los Intermediarios
de asesoría de vivienda nacionales y regionales aprobados
por HUD describen el rango completo de ayuda que se ofrece, y también
mapas que muestran la ubicación de sus afiliadas.
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Ponga
prioridad a sus deudas
Las
personas desempleadas requerirán un presupuesto nuevo, más
ajustado. Priorice sus facturas y abone las que son más necesarias
para su familia: alimento, servicios esenciales y refugio.
El
incumplimiento en el pago de alguna de sus deudas puede afectar
seriamente su calificación crediticia. Sin embargo, si se
demora en el pago de su hipoteca, podría perder su vivienda.
Siempre que sea posible, el ingreso que quede disponible después
del pago de los servicios esenciales y alimentos debe utilizarse
para los pagos mensuales de su hipoteca. Si su ingreso de empleo
se ha visto reducido o suspendido, considere primero la eliminación
o reducción de sus otros gastos (tales como cenas en restaurantes,
entretenimiento, TV por cable o incluso servicio telefónico).
Si con esto no logra un ingreso suficiente, considere utilizar otros
recursos financieros, como acciones, cuentas de ahorro o propiedades
personales que puedan tener valor, como un barco o un segundo auto.
Tome las medidas responsables necesarias para ahorrar efectivo.
Además
de hablar con su entidad crediticia, puede querer comunicarse con
una agencia de asesoría en materia crediticia para el consumidor
sin fines de lucro que se especialice en brindar ayuda para la reestructuración
de pagos de créditos. Los asesores crediticios a menudo pueden
reducir las facturas mensuales negociando pagos reducidos o planes
de pago a largo plazo con sus acreedores. La mayoría de las
agencias de asesoría crediticia son acreditadas y brindan
sus servicios en forma gratuita o cobrando un pequeño honorario
administrativo mensual ligado a un plan de pagos. Tenga cuidado
con las agencias de asesoría que ofrecen asesoramiento a
cambio de abultados honorarios o donativos por adelantado.
Cuando
llame a una agencia de asesoría en materia crediticia para
el consumidor, le pedirán que proporcione información
actual sobre sus ingresos y gastos. ¡Asegúrese de preguntar
si la agencia cobra honorarios antes de firmar cualquier documento!
Conserve
su buen crédito
No
subestime la importancia de conservar su buen crédito. Su capacidad futura de adquirir ciertos bienes, alquilar o comprar
una vivienda y completar otras operaciones a menudo requieren de
una verificación crediticia. Las agencias crediticias para
el consumidor y su entidad crediticia pueden ayudarlo a examinar
soluciones para mantener la buena reputación de su crédito.
Mantener
una buena reputación crediticia es importante aún
para los buscadores de empleo. Cuando solicita un empleo, el empleador
probablemente verificará su informe crediticio para determinar
lo siguiente:
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si
ha sido demandado judicialmente
|
|
si
ha solicitado la bancarrota
|
|
si
tiene dificultades para abonar las facturas de los servicios |
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Examine
soluciones de préstamos
Primero
y principalmente, si puede mantener los pagos de su hipoteca al
día, hágalo.
Sin embargo, si ve que es imposible realizar los pagos de su hipoteca,
puede calificar para una opción de solución para préstamos.
Consulte con su entidad crediticia para conocer cuál de estas
opciones puede estar disponible.
Si
su problema es temporario, llame a su entidad crediticia
|
Reinstauración: Su entidad crediticia siempre está dispuesta a considerar
la aceptación del monto total adeudado en una suma
global abonada en una fecha determinada. A menudo se combinará
esta opción con una Tolerancia.
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Tolerancia: Su entidad crediticia puede permitirle reducir o suspender
los pagos por un breve período de tiempo después
del cual debe acordarse otra opción para ponerse al
día con su préstamo. La opción de tolerancia
generalmente se combina con una reinstauración cuando
usted sabe que tendrá suficiente dinero para ponerse
al día con la cuenta en una fecha determinada en el
futuro. El dinero puede provenir de un bono por inicio de
empleo, inversión, liquidación de seguro o un
reembolso de impuestos.
|
|
Plan
de pagos: Puede lograr obtener un acuerdo para continuar
con los pagos mensuales regulares, además de abonar
una parte de los pagos anteriores adeudados cada mes hasta
ponerse al día. |
Si
su situación permanecerá de ese modo por un largo
tiempo o afectará en forma permanente su capacidad para
ponerse al día con su cuenta:
|
Modificación
de hipoteca: Si puede efectuar los
pagos de su hipoteca, pero no tiene la suficiente cantidad
de dinero para ponerse al día con su cuenta o no puede
afrontar el monto total de su pago actual, su entidad crediticia
puede modificar uno o más términos de su crédito
original para que sus pagos sean más accesibles. Su
préstamo puede modificarse permanentemente de una o
más de las siguientes maneras: |
|
Agregando
los pagos pendientes al saldo existente.
|
|
Cambiando
la tasa de interés, incluyendo el cambio de tasa ajustable
a tasa fija.
|
|
Extendiendo
la cantidad de años de pago del préstamo. |
|
Avance
de reclamo: Si su hipoteca está
asegurada, puede calificar para un préstamo sin intereses
de su garante hipotecario para ponerse al día con su
cuenta. El pago de este préstamo puede demorarse por
varios años.
|
Si
conservar su vivienda no es una opción - llame a su entidad
crediticia
|
Venta: Si no puede hacer frente a los gastos de su vivienda, su entidad
crediticia generalmente acordará concederle un período
de tiempo específico para que encuentre un comprador
y salde el monto total adeudado. Se espera que usted
solicite los servicios de una profesional de bienes raíces
que pueda comercializar con dinamismo su propiedad.
|
|
Venta
previa a la ejecución hipotecaria o pago a corto plazo: Si el valor de venta de la propiedad no es suficiente
para completar el pago del préstamo, su entidad crediticia
puede estar dispuesta a aceptar menos del monto total adeudado.
Esta opción puede también incluir un período
de tiempo para permitirle a su agente de bienes raíces
comercializar la propiedad y encontrar un comprador calificado.
También puede disponerse de ayuda monetaria para pagar
a otros portadores de gravámenes y/o ayudar al pago
de algunos costos de traslado.
|
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Asunción: Puede permitirse que un comprador calificado se haga cargo
de su hipoteca, aún si los documentos del préstamo
original establecen que el préstamo no es asumible.
|
|
Traspaso
en lugar de ejecución hipotecaria: Su entidad crediticia
puede acordar permitirle "devolver" en forma voluntaria
su propiedad y perdonar la deuda. A pesar de que esta opción
parece ser el camino más fácil, generalmente,
usted debe intentar vender la vivienda a su valor de mercado
durante al menos 90 días antes de que la entidad crediticia
considere esta opción. Además, esta opción
puede no estar disponible si usted tiene otros gravámenes,
tales como juicios de otros acreedores, segundas hipotecas
y gravámenes impositivos estatales o del IRS. |
Recursos
para encontrar un agente de bienes raíces y vender su vivienda
Si
necesita vender su vivienda, seguramente tendrá muchas preguntas
que necesitan respuesta. Será necesario que conozca el valor
real de su vivienda, y deberá encontrar un agente de bienes
raíces con el que se sienta a gusto. Los siguientes recursos
le serán de ayuda:
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Opciones
especiales de ayuda en caso de desastres - llame a su entidad crediticia
Si
su propiedad sufrió daños como consecuencia de un
desastre natural o si lo han llamado a servicio militar activo o
ha sido afectado por una tragedia nacional, como los actos terroristas
del 11 de septiembre de 2001, puede disponer de ayuda adicional.
Para
obtener información adicional, puede querer visitar estos
enlaces:
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Cuídese
de los préstamos abusivos
La
mayoría de las entidades crediticias hipotecarias son acreditadas
y brindan un valioso servicio al permitir que las familias sean
propietarias de una vivienda sin ahorrar los cientos de miles de
dólares necesarios para comprarla en el acto. Sin embargo,
unos pocos prestamistas inescrupulosos, especialmente los encargados
de hipotecas secundarias de alto riesgo, realizan prácticas
de préstamos abusivas que pueden aumentar la probabilidad
de que un prestatario pierda su vivienda por una ejecución
hipotecaria. Estas prácticas abusivas incluyen la realización
de un préstamo hipotecario a una persona que no reúne
los requisitos de ingreso para pagarlo, el cobro de abultados intereses,
puntos y honorarios o la refinanciación de un préstamo
reiteradamente sin otorgar ningún valor real al prestatario.
Los
prestatarios desempleados y/o los que se enfrentan a una ejecución
hipotecaria son víctimas frecuentes de los prestamistas inescrupulosos,
debido a que están desesperados por encontrar cualquier solución
a su incumplimiento.
Los
propietarios con frecuencia reciben ofertas de refinanciación
por correo, diciéndoles que han resultado "pre-aprobados"
para un crédito basado en el capital sobre su propiedad.
Si usted se está preguntando cómo pagará su
hipoteca y las demás facturas, puede resultarle atractivo
solicitar un préstamo sobre el valor de su propiedad. Pero
tenga esto en cuenta, si no puede hacer frente a los pagos actuales,
el aumento de sus deudas - aún si recibe dinero en efectivo
por un tiempo - hará más difícil que pueda
conservar su vivienda.
Cuídese
de los timos:
|
Apropiación
de la vivienda: un comprador ofrece cancelar la hipoteca
o vender la propiedad si firma la escritura y se muda.
|
|
Agencias
de asesoría falsas: ofrecen asesoramiento a un
determinado costo cuando normalmente se obtiene gratuitamente.
|
|
No
firme nada que no comprenda. Es su derecho y su deber formular
preguntas.
|
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La información es su mejor defensa contra
los prestamistas abusivos, ¡especialmente si usted es
un propietario desesperado! |
Dónde
denunciar supuestas prácticas abusivas los propietarios
pueden visitar el sitio Web Detener
el fraude hipotecario o llamar al 1(800) 348-3931 para obtener
información sobre los pasos a seguir para presentar un reclamo.
Los propietarios que llamen a la línea gratuita 800 recibirán
un folleto con información que también está
disponible en el sitio Web.
Para
obtener más información sobre Préstamos abusivos,
vaya a:
Si
está interesado en obtener folletos para el consumidor en
varios
idiomas: haga
clic aquí
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Preguntas
frecuentes
- ¿Cómo
puedo saber quién es mi entidad crediticia y cómo
comunicarme con ellos?
Busque
en los comprobantes de pago mensuales de la hipoteca o en las
declaraciones de pago el nombre de su entidad crediticia e información
de contacto.
- No
recuerdo el tipo de préstamo hipotecario que tengo, ¿cómo
puedo averiguar esta información?
Busque
en los documentos originales de la hipoteca o llame a su entidad
crediticia.
- ¿Es
necesario que continúe viviendo en mi casa para calificar
para recibir ayuda?
Típicamente
sí, pero llame a su entidad crediticia para analizar su
situación específica y asesórese sobre las
opciones disponibles.
- ¿Qué
tipo de información debo analizar con mi entidad crediticia?
La
información generalmente solicitada por las entidades crediticias
en un paquete de solución para préstamos incluye:
- Una
breve explicación de su situaciónDocumentos
de ingresos recientes
- Lista
de gastos de la vivienda
- Mi
empleador ha anunciado despidos en las próximas semanas,
¿qué puedo hacer?
En
este sitio Web usted ha tomado los primeros pasos para interiorizarse
sobre las opciones disponibles. Determine si los despidos provocarán
una situación financiera adversa que dificulte a su familia
efectuar los pagos de su hipoteca. De ser así, considere
otros recursos que tenga disponibles para pagar su hipoteca. Repase
sus gastos usuales y vea dónde puede reducirlos. Si tiene
muchas deudas, considere la posibilidad de comunicarse con una
agencia de asesoría en materia crediticia para el consumidor
sin fines de lucro. Aproveche cualquier recurso que le ofrezca
su empleador. Si aún cree que tendrá dificultad
para afrontar los pagos de su hipoteca, comuníquese con
su entidad crediticia de inmediato.
- ¿Tendré
que pagar gastos de mi propio bolsillo si resulto aprobado para
una opción de solución para préstamos?
Algunas
de estas opciones sí incluyen gastos que debe pagar el
prestatario, por ejemplo, costos de registro por una modificación
de préstamo. Debido a que cada situación es diferente,
debe comunicarse con su entidad crediticia para obtener más
información. Sin embargo, si una entidad crediticia no
tiene contacto con un prestatario y debe iniciar la ejecución
hipotecaria, los honorarios legales que el prestatario deberá
abonar pueden resultar muy costosos. Para evitar honorarios legales
innecesarios, llame a su entidad crediticia tan pronto como sepa
que está en problemas.
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Otros
recursos
En
los sitios Web que se detallan a continuación encontrará
valiosa información adicional que le será de ayuda.
Si bien la situación de cada prestatario es diferente, estos
recursos han sido priorizados para responder a inquietudes comunes.
Entidades
crediticias hipotecarias
Asesoría
de vivienda
Información
y ayuda para el empleo
Recursos
del gobierno federal
Otros
recursos
Este
sitio Web llega a usted gracias a los esfuerzos de colaboración
de HUD/FHA, el Departamento de Temas Relacionados con Veteranos, el Departamento de Trabajo, Fannie Mae, Freddie Mac e integrantes
de la industria hipotecaria.
Medidas a tomar