El 2012-2013 Manual de Perspectivas Laborales (Occupational Outlook Handbook en Español) que se lanzará más adelante en 2012, reflejará las proyecciones laborales para el 2020 (publicadas el 1 de febrero de 2012) y un sistema de clasificación de educación y capacitación actualizado. También se incluirán los salarios de mayo de 2010 provenientes del OES.
Se requiere de una licencia en todos los Estados y el Distrito de Columbia.
Los agentes y corredores de bienes raíces residenciales muchas veces trabajan por las tardes y los fines de semana.
A pesar de que el obtener un trabajo podría ser relativamente fácil, los trabajadores principiantes se encontrarán con una competencia dura por parte de agentes y corredores bien establecidos y con más experiencia.
El empleo es sensible al vaivén de la economía, además de las tasas de interés; durante los períodos de actividad económica en declive o con tasas de interés en ascenso, el volumen de ventas y la demanda por trabajadores de ventas disminuirá.
Uno de los eventos financieros más complejos y significativos en la vida de las personas es la compra o venta de una casa o propiedad de inversión. Debido a su complejidad y a la importancia de esta transacción, la gente regularmente busca la ayuda de los corredores y agentes de bienes raíces al comprar o vender bienes raíces.
Los agentes y corredores de bienes raíces tienen un conocimiento minucioso del mercado de bienes raíces en sus comunidades. Ellos saben qué vecindarios se acomodarán mejor a las necesidades y presupuestos de sus clientes. Ellos están familiarizados con las zonas locales y las leyes de impuestos y saben dónde obtener financiamiento para la compra de una propiedad.
Los corredores y agentes hacen el mismo tipo de trabajo, pero los corredores tienen licencia para dirigir su propio negocio de bienes raíces. Los agentes deben de trabajar con un corredor. Ellos usualmente proveen sus servicios a un corredor de bienes raíces con licencia, a base de contrato. Los corredores, como negociantes independientes, muchas veces venden las bienes raíces de otras personas; también podrían rentar o manejar propiedades por una tarifa.
Al vender una propiedad, los corredores y agentes organizan la búsqueda del título para verificar la propiedad y las juntas entre los vendedores y los compradores, durante las cuales ellos se ponen de acuerdo acerca de los detalles de la transacción. Al final de la junta, los nuevos dueños toman posesión de la propiedad. Los agentes y corredores además actúan como intermediarios en negociaciones de precio entre los vendedores y compradores. Ellos podrían organizar financiamiento de un prestamista al comprador potencial, lo cual podría hacer la diferencia entre el éxito o el fracaso al cerrar el contrato de venta. En algunos casos los agentes y corredores asumen la responsabilidad principal de finalizar o cerrar la venta, pero usualmente esta función es realizada por los prestamistas o abogados.
Los agentes y corredores pasan una parte significativa de su tiempo en ver propiedades de compra y venta. Ellos obtienen listados, que son acuerdos con los dueños de la propiedad para ponerla en venta con la compañía. Cuando listan una propiedad para la venta, los agentes y corredores comparan la propiedad con otras similares que se han vendido recientemente, para determinar un precio competitivo en el mercado. Después de la venta de la propiedad, tanto el agente que la vendió como el agente que obtuvo el listado recibirán una porción de la comisión. Por lo tanto, los agentes que venden una propiedad que ellos mismos obtuvieron como listado podrían incrementar su comisión.
Antes de enseñar propiedades residenciales a los potenciales compradores, los agentes se juntan con ellos para obtener una idea del tipo de casas que los compradores quisieran y cuánto los compradores pueden permitirse gastar. Además podrían pedirles a los compradores que firmen un contrato de lealtad, el cuál indica que los agentes serán los únicos que les enseñen casas a los compradores. Los agentes y corredores entonces generan listados de propiedades a la venta, su ubicación y descripción y las fuentes disponibles de financiamiento. En algunos casos, los agentes y corredores usan sus computadoras para darles a los compradores un recorrido virtual de las propiedades que les interesan.
Los agentes podrían encontrarse múltiples veces con los potenciales compradores para visitar y discutir las propiedades disponibles. Los agentes identifican y enfatizan los detalles más pertinentes de la venta. A una familia joven en busca de un hogar, por ejemplo, le podrían enfatizar lo conveniente del plano de planta, la baja tasa criminal del área y la proximidad a escuelas y centros comerciales. A un inversionista potencial, podrían recalcarle las ventajas en impuestos de ser sueños de una propiedad de alquiler y de encontrar un inquilino. Si la negociación acerca del precio se hace necesaria, los agentes deben seguir las instrucciones de sus clientes al pie de la letra y podrían presentar contraofertas hasta llegar al precio de venta final.
Una vez que el vendedor y comprador hayan firmado el contrato, el agente o corredor de bienes raíces debe de asegurarse que todos los términos del contrato sean cumplidos antes de la fecha del cierre del contrato. Si el vendedor accede a realizar reparaciones, los agentes y corredores deben asegurarse de que éstas sean realizadas. Cada vez más los agentes y corredores deben lidiar con asuntos del medio ambiente, como el aconsejar a los compradores acerca de pinturas con plomo en las paredes. Además, los agentes deben de asegurarse de que cualquier inspección, ya sea obligada por la ley o por acuerdo de los interesados, como de termitas y radón, sean realizadas. Los agentes prestamistas, abogados y otros son los que manejan los diversos detalles, pero el agente es el que se asegura de que se lleven a cabo.
La mayoría de los agentes y corredores de bienes raíces venden propiedades residenciales. Un número pequeño, usualmente empleados en compañías grandes o especializadas, venden propiedades comerciales, industriales, agrícolas u otros tipos de bienes raíces. Cada especialidad requiere de un conocimiento del tipo particular de propiedad y clientela. El vender, comprar o alquilar una propiedad comercial requiere de un entendimiento de prácticas de arrendamiento, tendencias comerciales y la ubicación de la propiedad. Los agentes que venden, compran o alquilan las propiedades industriales deben saber acerca de la transportación, utilidades y suministros de labor de la región. Cualquiera que sea el tipo de propiedad, los agentes y corredores deben de cumplir con los requisitos del cliente particular.
Ambiente laboral. Los agentes y corredores de bienes raíces muchas veces trabajan más de las 40 horas normales a la semana, también por las noches y fines de semana, para conveniencia de los clientes. A pesar de que las horas de trabajo son largas y frecuentemente irregulares, la mayoría de los agentes y corredores tienen la libertad de determinar sus propios horarios.
Los avances en la telecomunicación y la habilidad de conseguir datos acerca de las propiedades por el Internet le permiten a los agentes y corredores de bienes raíces trabajar desde sus hogares en vez de hacerlo desde las oficinas de bienes raíces. Aún con esta comodidad, los trabajadores pasarán mucho de su tiempo lejos de sus escritorios, mostrando propiedades a sus clientes, analizando propiedades a la venta, reuniéndose con clientes potenciales o investigando el mercado de bienes raíces.
La mayoría de los corredores y agentes inmobiliarios venden propiedad residencial.
En todos los Estados y el Distrito de Columbia, se requiere que los agentes y corredores de bienes raíces tengan una licencia. Los aspirantes a agentes deben tener al menos un diploma de secundaria, tener al menos 18 años de edad y aprobar un examen administrado por el Estado.
Educación y capacitación. Los agentes y corredores deben de ser graduados de la escuela secundaria. De hecho, a medida que las transacciones de bienes raíces se hagan más complejas legalmente, muchas compañías se han volcado a los graduados universitarios para llenar sus puestos de trabajo. Un gran número de agentes y corredores tienen algún entrenamiento universitario.
La mayoría de las universidades e institutos superiores de educación ofrecen varias clases en bienes raíces. Algunos ofrecen títulos de dos y cuatro años en bienes raíces, pero mayormente sólo ofrecen programas de certificación. Además, las clases universitarias en finanzas, administración de empresa, estadística, economía, leyes e inglés son beneficiosas. Para aquellos que intentan empezar su propia compañía, las clases de negocios, como mercadeo y contabilidad, son tan importantes como clases en bienes raíces y finanzas.
Muchas asociaciones locales de bienes raíces que son miembros de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (National Association of Realtors, en inglés) patrocinan clases que cubren los aspectos fundamentales y legales del campo. Los cursos avanzados en financiamiento hipotecario, desarrollo y manejo de propiedades y otros temas también están disponibles. Además, algunas firmas corredoras ofrecen programas de entrenamiento formal tanto para principiantes y como para agentes experimentados. Adicionalmente, mucho del entrenamiento para aprender los aspectos prácticos del oficio ocurren durante el trabajo, bajo la dirección de una agente experimentado, quien podría demostrarle cómo usar la computadora para ubicar o listar una propiedad disponible o identificar fuentes de financiamiento.
Licencias. En todos los Estados y el Distrito de Columbia, se requiere que los agentes y corredores de bienes raíces tengan una licencia. Los aspirantes a agentes y corredores deben pasar un examen escrito. Este examen, que es más detallado para los corredores que para los agentes, incluye preguntas acerca de transacciones básicas de bienes raíces y las leyes que afectan a la venta de propiedad. La mayoría de los Estados requiere que los candidatos para la licencia general de ventas completen entre 30 y 90 horas de instrucción en clase. Para obtener una licencia de corredor el individuo necesita entre 60 y 90 horas de entrenamiento formal y una cantidad específica de experiencia vendiendo bienes raíces, usualmente de uno a tres años. Algunos Estados ceden en los requerimientos de experiencia para los solicitantes a licencia de corredor que tienen un título universitario de 4 años en bienes raíces.
Las licencias estatales regularmente deben de ser renovadas cada uno o dos años, usualmente sin necesidad de reexaminación. Sin embargo, muchos Estados requieren de educación continua para renovar la licencia. Los aspirantes a agentes y corredores deben contactar a la Comisión de Licenciatura de Bienes Raíces del Estado en el cuál desean trabajar para verificar los requisitos exactos de licencia.
Otros requisitos. Las características de personalidad son tan importantes como el historial académico. Los corredores buscan a agentes que tengan una personalidad agradable y apariencia nítida. Además deben tener al menos 18 años. La madurez, buen juicio, confiabilidad, honestidad y entusiasmo por su trabajo son requeridos para atraer a los clientes potenciales en ese campo tan altamente competitivo. Los agentes deben de ser bien organizados, ser detallistas y tener una buena memoria para nombres, caras y los particulares del negocio. Un buen conocimiento del área local y sus vecindarios sería de gran ventaja.
Ascenso. A medida que los agentes obtienen conocimiento y experiencia, se vuelven más eficientes en cerrar un mayor número de contratos e incrementar sus ingresos. En muchas compañías grandes, los agentes experimentados pueden avanzar a gerentes de ventas o gerentes generales. Las personas que obtienen su licencia de corredor podrían abrir sus propias oficinas. Otros con experiencia y entrenamiento en cotizaciones de valor de propiedades podrían convertirse en evaluadores o tasadores de bienes raíces y los que estén familiarizados con la operación y mantenimiento de propiedades de bienes raíces podrían convertirse en gerentes de propiedad. (Vea las declaraciones acerca de gerentes de propiedad, de bienes raíces y de asociaciones comunitarias y a los evaluadores y tasadores de bienes raíces en el Manual). Los agentes con experiencia y corredores con un conocimiento de condiciones de negocio y valores de propiedades en su localidad podrían entrar en el ámbito de financiamiento hipotecario o consultoría de inversiones de bienes raíces.
En el 2008, los agentes y corredores de bienes raíces ocuparon alrededor de 517,800 puestos de trabajo; los agentes ocuparon aproximadamente 76 por ciento de éstos.
La mayoría de los agentes y corredores de bienes raíces trabajaron a medio tiempo, combinando sus actividades de bienes raíces con otras carreras. Al rededor del 59 por ciento de agentes y corredores de bienes raíces fueros trabajadores autónomos. Los bienes raíces son vendidos en todas las áreas pero el empleo está concentrado en grandes áreas urbanas y en comunidades en crecimiento.
La mayoría de las compañías inmobiliarias son relativamente pequeñas y algunas son negocios de una sola persona. Como contraste, algunas compañías grandes de bienes raíces tienen varios cientos de agentes que operan en diferentes oficinas y sucursales. Muchos corredores tienen acuerdos de franquicia con organizaciones nacionales o regionales de bienes raíces locales. Bajo este tipo de acuerdo, el corredor paga una tarifa por el privilegio de usar el nombre más ampliamente reconocido de la empresa matriz. A pesar de que los corredores de franquicia muchas veces reciben ayuda en capacitación de personal de ventas y en manejar las oficinas, ellos son los que llevan la responsabilidad final del éxito o el fracaso de sus compañías.
Se espera que el empleo de agentes y corredores de bienes raíces crezca más rápido que el promedio. Los agentes y corredores principiantes se encontrarán con la competencia de sus contrapartes más establecidas y con mayor experiencia.
Cambios en el empleo. Se espera que el empleo de los agentes y corredores de bienes raíces crezca un 14 por ciento durante la década del 2008-18, más rápido que el promedio de todas las ocupaciones. La creciente población, particularmente jóvenes adultos que empezarán a formar sus propios hogares en números mayores, van a requerir los servicios de agentes y corredores de bienes raíces para comprar sus casas. Las ventas de casas serán el resultado del deseo continuo de la gente por ser dueños de sus propios hogares y la percepción de que los bienes raíces son una buena inversión a largo plazo. Sin embargo, el crecimiento de trabajo podría ser limitado por el incremento del uso del Internet, lo cual mejora la productividad de los agentes y corredores y han transformado la manera en la que hacen negocios. Por ejemplo, los posibles clientes suelen realizar sus propias búsquedas de propiedades que cumplan con sus requisitos, obteniendo esa información por Internet.
Oportunidades laborales. Además del crecimiento laboral, un gran número de aperturas ocurrirán por la necesidad de reemplazar a los trabajadores que se transfieren a otras ocupaciones o dejan la fuerza laboral. Los agentes y corredores de bienes raíces son mayores en edad, como promedio, que la mayoría de los otros trabajadores y muchos esperan que dejen su ocupación durante la próxima década.
El empleo de los agentes y corredores de bienes raíces es sensible a los vaivenes de la economía, como por ejemplo una recesión. Durante los períodos de declive en actividades económicas o tasas de interés elevadas, el volumen de ventas y la resultante demanda por trabajadores bajará. Como resultado, los ingresos de los agentes y corredores declinan y muchos trabajan menos horas o dejan del todo la ocupación. Se espera que durante la próxima década, las oportunidades de trabajo a medio tiempo vayan a declinar. A pesar de que la ocupación es relativamente fácil de ingresar, los requisitos legales y tecnológicos cada vez más complejos están empezando a aumentar los costos de entrada asociados con el hecho de convertirse en agentes, haciendo más difícil a los trabajadores de medio tiempo ingresar en esta ocupación.
Las personas bien entrenadas y ambiciosas, quienes disfrutan de vender, particularmente aquellas con extensas conexiones sociales y de negocios en sus comunidades, deberían tener las mejores oportunidades de éxito. Sin embargo, los agentes y corredores principiantes muchas veces se enfrentan con sus contrapartes más establecidos y experimentados en obtener listados y en cerrar un número adecuado de ventas.
La cantidad promedio de salarios anuales, incluyendo comisiones que ganaron los agentes de bienes raíces en mayo del 2008 fue de $40,150. El 50 por ciento del centro ganó entre $27,390 y $64,820. El 10 por ciento más bajo ganó menos de $21,120 y el 10 por ciento más alto ganó más de $101,860. La cantidad promedio de sueldo en las industrias que emplearon al mayor número de agentes y corredores de bienes raíces en mayo del 2008 fueron:
Construcción de edificios residencial
$49,620
Subdivisión terréanos
44,410
Oficinas de agentes de bienes raíces y corredores
41,320
Actividades relacionadas a bienes raíces
36,410
Los que entregan contratos de arrendamiento
32,150
La cantidad promedio de salarios anuales, incluyendo comisiones que ganaron los corredores de bienes raíces en mayo del 2008 fue de $57,500. El 50 por ciento del centro ganó entre $36,420 y $93,970. Los suelos anuales de las industrias que emplearon el mayor número de corredores de bienes raíces en mayo del 2008 fueron:
Construcción de edificios residencial
$63,280
Oficinas de agentes de bienes raíces y corredores
59,710
Actividades relacionadas a intermediación de créditos
57,740
Actividades relacionadas a bienes raíces
56,140
Los que entregan contrato de arrendamiento
47,230
Las comisiones sobre la venta son la mayor fuente de ingreso para los agentes y corredores de bienes raíces. La tasa de comisión varía de acuerdo a lo que el agente y el corredor acuerdan, el tipo de propiedad y su valor. El porcentaje pagado sobre la venta de una finca o propiedades comerciales o de terrenos es regularmente más alta que el porcentaje pagado por vender una casa.
Las comisiones podrían ser divididas entre varios agentes y corredores. El agente o corredor que obtiene un listado, usualmente comparte la comisión con los agentes y corredores que venden la propiedad y con las compañías que los emplean a los dos. A pesar de que la parte de un agente podría variar de una compañía a otra, muchas veces es más o menos la mitad de la cantidad total recibida por la compañía. Los agentes que listan la propiedad y también la venden, maximizan sus comisiones.
Los ingresos usualmente se incrementan a medida que el agente obtiene experiencia, pero la motivación individual, condiciones económicas y el tipo y ubicación de la propiedad también pueden afectar los ingresos. Los trabajadores de ventas que son activos en las organizaciones comunitarias y en asociaciones locales de bienes raíces podrían ampliar sus contactos e incrementar sus ingresos. Las ganancias de un principiante muchas veces podrían ser irregulares, ya que algunas semanas o incluso meses podrían pasar sin una venta. A pesar de que algunos corredores permiten a los agentes que hagan retiros de ingresos futuros de una cuenta especial, la práctica no es común entre los nuevos empleados. Los principiantes, entonces, deberían tener suficiente dinero como para vivir 6 meses o hasta que sus comisiones se incrementen.
La información acerca de requerimientos de licencia para los agentes y corredores de bienes raíces están disponibles en las organizaciones locales de bienes raíces o de una comisión o junta de bienes raíces estatales.
Más información acerca de las oportunidades en bienes raíces está disponible en el sitio de Internet de la siguiente organización:
National Association of Realtors (Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces, en español). Internet: http://www.realtor.org
Cita sugerida:
Bureau of Labor Statistics, U.S. Department of Labor, Manual de Perspectivas Ocupacionales, 2010-11 Edición,
Agentes y corredores de bienes raíces, en el Internet en http://www.bls.gov/es/ooh/ocos120.htm
(Visitado September 26, 2012).
Fecha de la última modificación: 30 de septiembre de 2010
