Reglamento de HUD para Emprendimientos Patrocinados por el Gobierno

HUD regula dos emprendimientos de vivienda patrocinados por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac (los GSE, por sus siglas en inglés), que fueron establecidos por el Congreso para crear un mercado secundario de préstamos hipotecarios para viviendas residenciales. Se consideran "patrocinados por el gobierno" porque el Congreso autorizó su creación y estableció sus propósitos públicos.

Fannie Mae y Freddie Mac constituyen la fuente de financiación de viviendas más grande de los Estados Unidos. Su escritura de constitución del Congreso requiere que cada corporación alcance los propósitos públicos que incluyen proporcionar estabilidad y liquidez al mercado hipotecario secundario; proporcionar asistencia en el mercado secundario relacionada con hipotecas para familias con ingresos medios y bajos; y promover el acceso al crédito hipotecario en toda la nación, incluyendo las áreas desatendidas.

A cambio de realizar estos propósitos públicos, los GSE gozan de diversos privilegios que les aportan beneficios no disponibles para otras corporaciones privadas. Estas ventajas especiales incluyen la exención de todos los impuestos estatales y locales (excepto los impuestos a las propiedades) y el acceso condicional a una línea de crédito de $2.25 mil millones del Departamento del Tesoro de EE.UU.

Si bien los títulos que los GSE garantizan y los instrumentos de deuda que emiten no están respaldados de manera explícita por la confianza plena y el crédito de EE.UU., estos títulos e instrumentos comercian con rendimientos de tan sólo unos pocos puntos básicos por encima de los títulos del Tesoro de EE.UU. con plazos comparables, basados en la creencia de muchos inversores que el Gobierno Federal intervendrá si un GSE se vuelve insolvente. En consecuencia, los GSE pueden financiar sus operaciones a menores costos que otras compañías privadas con similares características financieras.

A pesar de que Fannie Mae y Freddie Mac están autorizados por el Congreso, también son corporaciones privadas propiedad de accionistas, que han sido reguladas por HUD desde 1968 y 1989, respectivamente. Ambos GSE financian hipotecas residenciales mediante la compra de préstamos directamente a las entidades crediticias, tales como banqueros hipotecarios e instituciones de depósito; y mantienen estos préstamos en cartera o emiten títulos con garantía hipotecaria (MBS por sus siglas en inglés) que son vendidos a una amplia variedad de inversores en los mercados de capital.

El Secretario de HUD es el regulador de la misión de Fannie Mae y Freddie Mac, con autoridad de supervisión para asegurar que ambos GSE cumplan con los propósitos públicos establecidos en sus escrituras de constitución. Una oficina independiente de HUD, la Oficina de Supervisión de Emprendimientos Federales de Vivienda [Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO)], regula ambos GSE para lograr seguridad y solidez, asegurando que estén capitalizados en forma adecuada y operen sus negocios de manera financieramente sólida.

Ley de GSE:

La Ley de Solidez y Seguridad Financiera de Emprendimientos de Vivienda Federal (Federal Housing Enterprises Financial Safety and Soundness Act) de 1992 (Ley de GSE) estableció la estructura reglamentaria vigente para los GSE. La legislación dividió las responsabilidades reglamentarias del gobierno federal sobre Fannie Mae y Freddie Mac entre el Secretario de HUD y el Director de OFHEO. Según la Ley de GSE, el Secretario de HUD tiene autoridad reglamentaria general sobre Fannie Mae y Freddie Mac en todas las áreas, a excepción de la seguridad y solidez financiera de los GSE, que son responsabilidad del Director de OFHEO.

Específicamente, la autoridad del Secretario incluye establecer y hacer cumplir tres objetivos de viviendas a precios razonables; supervisar el cumplimiento de los requisitos de equidad en los préstamos; recolectar datos del nivel de préstamos de los GSE en sus actividades de compra de hipotecas; crear y poner a disposición del público una base de datos de compra de préstamos no privados de los GSE; y revisar y aprobar nuevos programas de los GSE con la expresa autoridad de desaprobar cualquier programa que el Secretario determine que no está autorizado según la ley de constitución de una GSE o que de otro modo no sea de interés público.

El Congreso estableció por mandato tres objetivos de vivienda para los GSE:

En la Ley de GSE, el Congreso decretó que los GSE deben destinar todos los años un porcentaje de sus negocios a tres objetivos específicos de viviendas a precios razonables (el objetivo de vivienda o los objetivos de vivienda). Estos objetivos son los siguientes:

	Objetivo de viviendas para ingresos medios y bajos: Para familias con ingresos iguales o inferiores al ingreso promedio del área (El "ingreso promedio del área" se define como el ingreso promedio del área metropolitana, o para propiedades fuera de áreas metropolitanas, el ingreso promedio del condado o del área no metropolitana del estado, lo que sea mayor.);
	Objetivo de viviendas especiales a precios razonables: Para familias con ingresos muy bajos (con un ingreso del 60% o inferior al ingreso promedio del área), y familias con bajos ingresos en áreas de bajos ingresos (con un ingreso del 80% o inferior al ingreso promedio del área); y
	Objetivo de viviendas en áreas desatendidas: Para familias que viven en zonas censales de ingresos bajos o en zonas censales de ingresos medios o bajos con altas concentraciones de población minoritaria.

En 1993 HUD inició una serie de acciones tendientes a regular los objetivos de vivienda. La primera, un Aviso Provisorio publicado el 13 de octubre de 1993, implementó los niveles de los objetivos de vivienda para el período de transición 1993-1994. En noviembre de 1994 HUD extendió para el año 1995 los objetivos provisorios establecidos para ambos GSE para el año 1994. Posteriormente, HUD publicó tres reglamentos bajo la Ley de GSE. Los reglamentos establecen nuevos niveles para los objetivos de vivienda y fueron publicados en las siguientes fechas: 1 de diciembre de 1995 para los años 1996-2000 ("Reglamento de 1995"); 31 de octubre de 2000 para los años 2001-2004 ("Reglamento de 2000"); y 2 de noviembre de 2004 para los años 2005-2008 ("Reglamento de 2004").

El reglamento de 2004 de HUD aumentó los niveles de los objetivos de vivienda para los años 2005-2008 y creó nuevos subobjetivos de compra de vivienda

El reglamento de 2004 de HUD implementó los siguientes cambios clave para los objetivos de vivienda para los años 2005-2008:

	Los niveles de los objetivos de vivienda aumentaron de manera significativa con respecto a los niveles de los objetivos de vivienda de los GSE para los años 2001-2004;
	Los niveles de los objetivos de vivienda aumentan casi la misma proporción de un año a otro. Esto permitirá a los GSE tener el tiempo necesario para ajustar sus modelos de negocios para cumplir con los niveles requeridos;
	El reglamento de 2004 estableció nuevos Subobjetivos de Compra de Vivienda dentro de cada objetivo de vivienda, según se describe a continuación en el párrafo B.

* El aumento del objetivo de vivienda de HUD para áreas desatendidas del 31% al 37% incorpora los efectos de los datos del censo 2000. El objetivo de vivienda para áreas desatendidas del 31% para los años 2001-2004 se basó en los datos del censo 1990. Sin embargo, este mismo objetivo de vivienda habría sido del 36% si se hubiese basado en los datos del censo 2000. HUD utilizó los datos del censo 2000 para crear el objetivo de vivienda para los años 2005-2008.

El reglamento de 2004 de HUD no establece ningún requisito para el número total de hipotecas para la compra de una vivienda que debe adquirir un GSE. En su lugar, la regla establece que, sin importar la cantidad de préstamos para la compra de una vivienda que adquieran los GSE en áreas metropolitanas, debe haber un cierto porcentaje en cada categoría de los objetivos. Por ejemplo, si un GSE compra un millón de hipotecas para la compra de una vivienda en áreas metropolitanas en el año 2005, 450,000 de estas hipotecas deberán ser para familias con ingresos medios y bajos.

En la Reglamentación de 1995, HUD estableció un subobjetivo de viviendas multifamiliares basado en el dólar dentro del objetivo de viviendas especiales a precios razonables. El subobjetivo de viviendas especiales multifamiliares a precios razonables establece un volumen mínimo en dólares de compras de préstamos para viviendas multifamiliares que cada GSE debe cumplir anualmente. En el reglamento de 2004 HUD mantuvo este subobjetivo en el mismo nivel, pero elevó el requisito mínimo para los años 2005 - 2008, según se describe a continuación:

Desempeño de los GSE en el mercado de viviendas a precios razonables según la Ley de GSE

Todos los años HUD prepara y pone a disposición del público una base de datos de uso público que incluye información del nivel de préstamo de las compras de hipotecas de cada GSE durante el año. HUD también publica informes y diversos análisis sobre el rendimiento del servicio de Fannie Mae y Freddie Mac en el mercado de viviendas a precios razonables.

Para conocer más sobre el reglamento de HUD para los GSE, incluyendo el desempeño de los GSE según la Ley de GSE, consulte nuestro sitio Web donde encontrará informes y datos. Además, el Apéndice A de la nueva regla para objetivos de vivienda de HUD incluye un análisis completo del desempeño de los GSE dentro de los objetivos de vivienda durante el año 2003. Consulte las páginas 63683-63729 en la Parte 3 y las páginas 63730-63735 en la Parte 4, disponibles a través de los enlaces ubicados en la parte superior de esta página.