Preguntas y respuestas sobre el seguro hipotecario para rehabilitación 203k

1. ¿Existe un mercado hipotecario secundario para los préstamos hipotecarios de la Sección 203(k)? Sí. La Asociación Hipotecaria Nacional Gubernamental [Government National Mortgage Association (GNMA)] permite que las hipotecas de la Sección 203(k) se ubiquen en los dos grupos GNMA I y II con hipotecas de la Sección 203(b). GNMA acepta las hipotecas 203(k) una vez que estén aprobadas por HUD. La Asociación Nacional Hipotecaria Federal [Federal National Mortgage Association (Fannie Mae)] y la Corporación Federal de Hipotecas de Préstamos para la Vivienda [Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac)] también adquirirán una primera hipoteca de la Sección 203(k).

2. ¿El programa de la Sección 203(k) está restringido sólo para viviendas unifamiliares? No. El programa puede ser utilizado para viviendas de una a cuatro unidades. Las limitaciones máximas de la hipoteca son las mismas que para las propiedades de la Sección 203(b).

3. ¿Puede utilizarse la Sección 203(k) para mejorar una unidad de condominio? Sí, sin embargo, la rehabilitación de condominios está sujeta a las siguientes condiciones:

A. Sólo para propietarios-ocupantes y prestatarios sin fines de lucro calificados;

B. La rehabilitación se limita sólo al interior de la unidad. No se utilizará el dinero de la hipoteca para la rehabilitación de exteriores u otras áreas que son responsabilidad de la asociación del condominio, excepto para la instalación de muros contra el fuego en el ático de la unidad;

C. Sólo la menor de cinco unidades por asociación de condominio, o el 25 por ciento del número total de unidades, puede ser rehabilitada en un determinado momento;

D. El monto máximo de la hipoteca no puede exceder el 100 por ciento del valor de la vivienda después de la mejora. Una vez completada la rehabilitación, los edificios individuales dentro del condominio no pueden tener más de cuatro unidades. Por ley, la Sección 203(k) sólo puede utilizarse para rehabilitar unidades en estructuras de una a cuatro unidades. Sin embargo, esto no significa que el proyecto de condominio, como un todo, pueda tener sólo cuatro unidades o que todas las estructuras individuales deban ser independientes. Por ejemplo: Un proyecto puede constar de seis edificios con cuatro unidades cada uno, con un total de 24 unidades en el proyecto y, así, es elegible para la Sección 203(k). Del mismo modo, un proyecto puede tener una hilera de más de cuatro viviendas en serie y ser elegible para la Sección 203(k) debido a que HUD considera a cada vivienda en serie como una estructura, siempre que cada unidad esté separada por un muro contra el fuego de 1 1/2 horas de resistencia (desde los cimientos hasta el techo). Igual que un proyecto con una unidad de condominio con una hipoteca asegurada bajo la Sección 234(c) de la Ley Nacional de Vivienda (National Housing Act), el proyecto de condominio debe estar aprobado por HUD antes del cierre de cualquier hipoteca individual sobre las unidades de condominio.

4. ¿Puede utilizarse la Sección 203(k) para convertir una vivienda unifamiliar en una vivienda para dos, tres o cuatro familias (o viceversa)? Sí.

5. ¿Puede utilizarse la Sección 203(k) para trasladar una vivienda existente a otra ubicación? Sí, aunque no se permite la extracción del dinero del préstamo para la estructura existente sobre la propiedad no hipotecada hasta que no se inspeccionen en forma adecuada los nuevos cimientos y la vivienda esté correctamente ubicada y asegurada en los nuevos cimientos. Durante la operación de cierre, se liberarán los fondos para la compra del terreno y el resto del dinero de la hipoteca se colocará en la Cuenta de Depósito en Garantía para la Rehabilitación. El prestatario puede tener el terreno preparado para el traslado de la vivienda. La primera extracción de dinero se basará en las mejoras realizadas al terreno, incluyendo la instalación de la estructura existente sobre los nuevos cimientos.

6. ¿Cuál es el monto mínimo de rehabilitación requerido para una hipoteca de la Sección 203(k)? Hay un requisito mínimo de $5,000 para las mejoras elegibles de la estructura existente en la propiedad. Las reparaciones menores o superficiales no son aceptables; sin embargo, pueden agregarse al requisito mínimo.

7. ¿Qué mejoras elegibles son aceptables dentro del requisito mínimo de $5,000?

A. Reconstrucción y reformas estructurales (por ej., reparación o reemplazo de daño estructural, reparación de chimenea, agregados a la estructura, instalación de un baño adicional, claraboyas, áticos y/o sótanos terminados, reparación de daño por termitas y tratamiento contra termitas y otras plagas, etc.).

B. Cambios para mejorar funciones y modernización (por ej., remodelación de baños y cocinas, incluyendo artefactos instalados en forma permanente, esto es, cocina y/u horno empotrados, campana para cocina, microondas, lavaplatos).

C. Eliminación de peligros a la salud y a la seguridad (incluyendo el arreglo de superficies de pintura defectuosa o problemas de la pintura con base de plomo en viviendas construidas antes de 1978).

D. Cambios para mejorar el aspecto estético y la eliminación de obsolescencias (por ej., un nuevo revestimiento exterior, agregado de un segundo piso a la vivienda, porche cubierto, rejas para una escalera, cochera abierta junto a la vivienda).

E. Reacondicionamiento o reemplazo de cañerías (incluyendo la conexión al sistema de agua corriente y/o sistema de cloacas), sistemas eléctricos, calefacción y aire acondicionado. La instalación de artefactos de cañería es aceptable, incluyendo bañeras con hidromasajes para el interior.

F. Instalación de pozo y/o sistema séptico. El pozo o sistema séptico debe instalarse o repararse antes del comienzo de cualquier otra reparación en la propiedad. No es aceptable una propiedad de menos de 2000 metros cuadrados con un pozo o sistema séptico separado; tampoco se acepta una propiedad de menos de 4000 metros cuadrados con un pozo y un sistema séptico. Los lotes de menor dimensión que los mencionados generalmente presentan problemas en el futuro; sin embargo la Oficina de Campo local de HUD puede aprobar requisitos de lotes de menor tamaño donde las autoridades de salud locales puedan justificar lotes de menor tamaño. Puede permitirse la instalación de un pozo nuevo o la reparación de un pozo existente (utilizado como suministro de agua principal para la propiedad), siempre que se disponga de la documentación correspondiente que demuestre que existe una razón para creer que el pozo producirá la suficiente cantidad de agua potable para los ocupantes de la propiedad. (Un registro de pozos de las propiedades circundantes de la autoridad de salud local constituye una documentación aceptable). Remítase al Manual de HUD 4910.1, Apéndice K, para obtener información adicional.

G. Techos, canalones y desagües.

H. Pisos, baldosas y alfombras.

I. Mejoras en la conservación de la energía (por ej., ventanas nuevas de doble hoja, puertas exteriores con aislación de acero, aislación, sistemas domésticos de agua caliente con luz solar, calafateado y burletes, etc.).

J. Trabajos de paisajismo importantes y mejoras del lugar (por ej., patios y terrazas que mejoran el valor de la propiedad equivalente al monto de dinero invertido en las mejoras o requerido para evitar la erosión de la propiedad). También se acepta la corrección de la nivelación del terreno y de los problemas de drenaje. La eliminación de árboles también es aceptable si el árbol constituye un riesgo a la seguridad de la propiedad. La reparación de senderos y caminos existentes es aceptable si su condición afecta la seguridad de la propiedad. (Las cercas, nuevos senderos y caminos y el trabajo de paisajismo general (esto es, árboles, arbustos, semillas o césped) no pueden incluirse en el primer requisito de $5000.)

K. Mejoras para el acceso de personas discapacitadas (por ej., remodelar cocinas y baños para el acceso de sillas de ruedas, bajar la altura de los armarios de la cocina, instalar puertas más anchas y rampas exteriores, etc.). Los artefactos relacionados, como cocinas, refrigeradores y otros accesorios, y pintura general, también son elegibles; sin embargo, deben ser adicionales al requisito de $5,000.

8. ¿Puede colocarse un garaje independiente u otra vivienda en la propiedad hipotecada? Sí, sin embargo, debe agregarse una nueva unidad a la vivienda existente y debe cumplir con las Normas Mínimas de Propiedad (Minimum Property Standards) de HUD en 24 CFR 200.926d y con todos los códigos y ordenanzas locales.

9. ¿Se establece un plazo de tiempo para el período de construcción para rehabilitación? Sí, el Acuerdo de Préstamo para Rehabilitación (Rehabilitation Loan Agreement) contiene tres disposiciones relativas al plazo del trabajo. El trabajo debe comenzar dentro de los 30 días de ejecución del Acuerdo. El trabajo no puede detenerse antes de estar terminado por más de 30 días consecutivos. El trabajo debe terminarse dentro del período de tiempo establecido en el Acuerdo (que no debe exceder los seis meses); la entidad crediticia no permitirá un período de tiempo mayor que el requerido para completar el trabajo.

10. ¿Qué sucede si el prestatario no cumple con los términos del Acuerdo? La entidad crediticia puede negarse a realizar más extracciones de la Cuenta de Depósito en Garantía para la Rehabilitación. Los fondos que permanecen en la cuenta pueden aplicarse a reducir el capital de la hipoteca. También, la entidad crediticia tiene la opción de hacer que el préstamo hipotecario caduque y deba ser cancelado.

11. ¿Es necesario que la construcción para rehabilitación cumpla con las Normas Mínimas de Propiedad de HUD? Sí. Las mejoras deben cumplir con las Normas Mínimas de Propiedad de HUD (24 CFR 200.926d y/o el Manual de HUD 4905.1) y con todos los códigos y ordenanzas locales.

12. ¿Puede la Sección 203(k) ser procesada bajo el programa de Aprobación Directa? Sí. Las entidades crediticias que aceptan la Aprobación Directa deben asistir a una capacitación especial antes de procesar los préstamos 203(k) y deben entregar casos de prueba, según lo determine la oficina local.

13. ¿Exige siempre HUD una reserva para imprevistos para cubrir aumentos inesperados de los costos? Típicamente, sí. En propiedades con más de 30 años de antigüedad y más de $7,500 en costos de rehabilitación, la estimación de los costos debe incluir una reserva para imprevistos. La reserva debe ser un mínimo del diez (10) por ciento del costo de rehabilitación; sin embargo, la reserva para imprevistos no puede exceder el veinte (20) por ciento donde se contemple una remodelación importante. Si no se habilitaron los servicios para su inspección, se requiere un mínimo del quince (15) por ciento.

14. ¿Cuántas extracciones de dinero pueden programarse durante el período de rehabilitación? Pueden programarse hasta cinco extracciones (cuatro más una final). La cantidad de extracciones está generalmente supeditada a los requisitos de dinero en efectivo del contratista. Siempre se requiere una inspección con una extracción requerida; sin embargo, las inspecciones pueden programarse con más frecuencia que las extracciones si fuera necesario, para asegurar el cumplimiento con las exposiciones arquitectónicas, las Normas Mínimas de Propiedad de HUD y todos los códigos y ordenanzas locales. Si el costo de la rehabilitación excede $10,000, entonces pueden autorizarse inspecciones de extracciones adicionales bajo ciertas circunstancias.

15. ¿Pueden modificarse las exposiciones arquitectónicas, incluyendo la estimación de los costos, después de haberse cerrado el préstamo hipotecario? Sí. Los cambios deben estar aprobados por HUD o por una entidad crediticia que acepte la Aprobación Directa antes del comienzo de los trabajos. Si el cambio afecta la salud, seguridad o necesidad de la vivienda, puede utilizarse la reserva para imprevistos para pagar los cambios. Sin embargo, si la salud, seguridad o necesidad de la vivienda no se ven afectados y se produce un aumento en los costos, el prestatario puede utilizar los fondos de la reserva para imprevistos para pagar este cambio. Si el cambio da como resultado un costo de rehabilitación reducido, la diferencia se colocará en el fondo de reserva para imprevistos; si no se utiliza, se utilizará como pago previo de la hipoteca después de terminada la construcción.

16. ¿Qué sucede si el costo de la rehabilitación aumenta durante el período de rehabilitación? ¿Puede aumentar el monto de la hipoteca 203(k) para cubrir gastos adicionales? No. Esto marca la importancia de una cuidadosa elección del contratista que realizará en forma precisa la estimación del costo de las mejoras y terminará la rehabilitación en forma satisfactoria con la estimación prevista o con un monto menor.

17. ¿Cuánto tiempo después de la firma del contrato de venta se procede a la operación de cierre? Si las estimaciones de los costos están listas dentro de las dos semanas de la firma del contrato de venta, el préstamo debería cerrarse dentro de los 60 a 90 días, asumiendo que no hay problemas con el título y, por supuesto, su prestatario está calificado para el préstamo.

18. ¿Puede una hipoteca de la Sección 203(k) ser una Hipoteca con Tasa de Interés Ajustable? Sí. Una Hipoteca con Tasa de Interés Ajustable (ARM) está disponible sólo para un propietario-ocupante de la vivienda. Los inversores y entidades sin fines de lucro no son elegibles para una hipoteca ARM.

19. ¿Es necesario que una entidad crediticia que está aprobada para el programa de la Sección 203(k) y acepta la Aprobación Directa sea aprobada en otra oficina de HUD? No. Sin embargo, la entidad crediticia necesita entregar su aprobación a la otra oficina de HUD donde desean iniciar los préstamos de la Sección 203(k). No será necesario una revisión previa al cierre en la nueva oficina de HUD.

20. ¿Puede una entidad crediticia que acepta la Aprobación Directa auspiciar a una entidad crediticia correspondiente para que inicie préstamos de la Sección 203(k)? Sí. La entidad crediticia correspondiente puede, inclusive, utilizar los tasadores, inspectores y revisores de planes/consultores para el procesamiento que forman parte del personal de la entidad crediticia auspiciante que acepta la Aprobación Directa.

21. ¿Puede un inversor utilizar el programa de la Sección 203(k)? No. En octubre de 1996, el Departamento declaró una moratoria en la participación de inversores en el Programa de Hipotecas para Rehabilitación 203(k).

22. ¿Puede una agencia del gobierno local o una organización sin fines de lucro utilizar el programa de la Sección 203(k)? Sí. Se utilizarán los mismos requisitos de calificación que para un propietario-ocupante de la propiedad.

23. ¿Pueden incluirse en la hipoteca los pagos hipotecarios (PITI: sigla en inglés correspondiente a los términos Capital, Interés, Impuestos y Seguro)? Sí. Pueden incluirse hasta seis meses de pagos en la hipoteca si la propiedad no está ocupada durante el período de rehabilitación.

24. ¿Puede rehabilitarse un edificio de seis (o más) unidades utilizando el programa de la Sección 203(k)? No. Sin embargo, el edificio podría renovarse y quedar reducido a un edificio de cuatro unidades.

25. ¿Es posible convertir una vivienda para proporcionar acceso a una persona discapacitada? Sí. Puede remodelarse una vivienda para que la cocina y el baño dispongan de acceso para silla de ruedas. También pueden incluirse puertas más anchas y rampas para sillas de ruedas en el costo de la rehabilitación.

26. ¿Se requiere que un contratista esté encargado del trabajo? No. Sin embargo, si el prestatario quiere realizar algún trabajo o ser el contratista general, debe estar calificado para hacer el trabajo, y realizarlo en el plazo de tiempo establecido y de manera profesional. Es muy importante que el trabajo se realice en un marco de tiempo que asegure la terminación de la obra, y que se establezca en el Acuerdo de Préstamo para Rehabilitación (firmado durante la operación de cierre). Un prestatario que realiza su propia obra sólo puede recibir el pago por el costo de los materiales. Los fondos ahorrados pueden ser destinados a excesos en los costos o a mejoras adicionales.

27. Si el prestatario realiza el trabajo, ¿cómo se estima el costo de la obra? La estimación del costo debe ser la misma que si el contratista hiciera el trabajo, en caso de que el prestatario no pueda (por alguna razón) completar la obra.

28. ¿Puede devolverse al prestatario el dinero ahorrado de los costos por la rehabilitación? No. Sin embargo, estos ahorros pueden transferirse a los excesos de gastos en otros elementos de la obra, o pueden utilizarse para realizar mejoras adicionales a la propiedad. Si no se utiliza el dinero ahorrado de los costos, debe aplicarse al capital de la hipoteca, pero los pagos de la hipoteca permanecerán sin cambios, debido a que ya se ha cerrado el préstamo. Para utilizar el dinero ahorrado de los costos, será necesario completar un Pedido de Cambio (Change Order) y que la entidad crediticia lo apruebe.