Texas Taxes Tax Publications

Reparación y remodelación de propiedad inmobiliaria
Julio 2000

La mano de obra para reparar, remodelar o restaurar propiedad inmobiliaria residencial no es imponible. Se considera propiedad inmobiliaria residencial a las residencias familiares, incluyendo apartamentos, asilos de ancianos, condominios, y casas de retiro. No incluye hoteles o propiedades residenciales rentadas por periodos menos de 30 días. La propiedad no tiene que ser la residencia del dueño.

Por otra parte, la cantidad total cobrada por remodelar, reparar, o restaurar propiedad inmobiliaria no residencial es imponible. Los hospitales, edificios de oficinas, refinerías, bodegas, estacionamientos, comercios, restaurantes, instalaciones de manufactura, y otros establecimientos comerciales son ejemplos de propiedad inmobiliaria no residencial.

Si su contrato es para reparar, remodelar o restaurar "propiedades de uso múltiple" (propiedad utilizada para propósitos residenciales y comerciales), usted debe llamar y pedir las normas para reparar, remodelar, o restaurar este tipo de propiedad.

Reparación y remodelación residencial
Cuando usted repara o remodela propiedad residencial, usted es un contratista. Como contratista, usted puede tener un contrato de suma global (un precio global por todo el trabajo). O, puede tener un contrato por separado (el precio dividido en dos montos: los materiales y la mano de obra). Bajo un contrato de suma global, usted paga impuestos por todas las provisiones, los materiales, el equipo y los servicios imponibles que usted compra. No le cobra impuestos a su cliente.

Bajo un contrato por separado, usted puede dar a sus proveedores certificados de reventa en lugar de pagar impuestos sobre los materiales que va a incluir en la propiedad inmueble de su cliente, y en ciertos servicios si los precios por esos servicios están identificados separadamente para el cliente. Estos servicios son topografía, jardinería ornamental, limpieza final y sistemas de seguridad que se incluyen a la propiedad inmobiliaria de su cliente. Entonces usted recauda los impuestos sobre las ventas estatales de su cliente, mas cualquier impuesto local, por la cantidad que usted cobró por los materiales y por esos servicios. El precio por los materiales debe ser por lo menos lo que usted pagó por ellos. El precio por la mano de obra para la construcción no es imponible.

Reparación y remodelación no residencial
Cuando realiza cualquiera de los siguientes trabajos en propiedades no residenciales, el trabajo es imponible al:

• reconstruir propiedad inmobiliaria;
• mejorar cualquier parte de una estructura existente;
• reemplazar cualquier parte de una estructura existente, excepto por el reemplazo de pequeñas partes durante el mantenimiento de la propiedad inmobiliaria, como el reemplazo de una banda en una máquina; o
• reparar partes dañadas, rotas, o defectuosas de una estructura.

La reparación o remodelación incluye retechar y repintar. Pero si el repintado es mantenimiento (como se define en esta publicación), no se deben impuestos por la mano de obra del repintado.

Recaudación de impuestos por reparaciones o remodelaciones no residenciales
Cuando usted repara o remodela una propiedad inmobiliaria no residencial, debe recaudar impuestos sobre las ventas estatales más cualquier impuesto local en el precio total por el trabajo. (Vea publicación 94-105, sobre impuestos locales.) Esta cantidad incluye todos los precios entregados a su cliente, excepto las cuotas por los permisos de construcción que usted pagó por su cliente y que se presentaron separadamente.

Utilización de un certificado de reventa
Usted podrá dar a sus proveedores certificados de reventa en vez de pagar impuestos por los materiales que van a ser incorporados hacia la propiedad inmobiliaria del cliente. También puede usar certificados de reventa cuando compra servicios de eliminación de desechos, de limpieza, de jardinería ornamental, topográficos, y de sistemas de seguridad incorporados en la propiedad inmobiliaria del cliente cuando los servicios son esenciales para llevar a cabo su contrato.

Aceptación de un certificado de reventa
Si usted subcontrata para reparar o remodelar una estructura no residencial, el remodelador o reparador puede dar un certificado de reventa en vez de pagar impuestos por el trabajo. Su cliente, el remodelador, entonces recaudará los impuestos del cliente de él.

Desastres naturales
La mano de obra para reparar propiedad residencial dañada en un área declarada como desastre natural por el Presidente de los Estados Unidos o por el Gobernador de Texas es no imponible. (Los materiales si.) La propiedad debe estar dañada por la condición que causó que el área fuera declarada desastre natural. El contrato o factura debe citar separadamente la cantidad cobrada por la mano de obra y la cantidad cobrada por los materiales incorporados.

Contratos de reparación y remodelación de propiedad inmobiliaria con organizaciones exentas
Usted no necesita cobrar impuestos cuando realiza un trabajo para una agencia gubernamental - federal, Estado de Texas, o gobierno local de Texas. Algunas organizaciones no lucrativas también son exentas de impuestos pero deben darle a usted un certificado de exención. Otras organizaciones no lucrativas deben pagar impuestos sobre las ventas. Si una organización tiene una carta de la Contraloría de Cuentas Públicas donde se le exenta del impuesto sobre las ventas, y la mejora de la propiedad inmobiliaria se relaciona con el propósito de exención de la organización, ciertas exenciones están disponibles. Llámenos si tiene alguna pregunta sobre el estado de exención de alguno de sus clientes.

Cuando su contrato es con una organización exenta, usted puede dar a sus proveedores un certificado de exención en vez de pagar impuestos sobre las ventas por:

• bienes personales tangibles que son necesarios y esenciales para el desempeño del contrato y que se consumieron totalmente (agotados o destruidos después de un solo uso) en el lugar de trabajo;
• servicios imponibles desempeñados en el lugar de trabajo que son integrales para el desempeño del contrato; y
• servicios imponibles desempeñados en el lugar de trabajo que el contrato requiere que el proveedor del servicio compre.

Se debe impuestos por toda la maquinaria, el equipo y los accesorios, las partes para reparaciones y los repuestos utilizados en el lugar de trabajo, los artículos de oficina, el mobiliario, y las computadoras.

Mantenimiento de propiedad inmobiliaria
El mantenimiento es un trabajo programado y periódico en la propiedad inmobiliaria que no está rota. El mantenimiento es necesario para mantener la propiedad funcionando en buen orden al prevenir su deterioro. El precio por darle mantenimiento a la propiedad inmobiliaria no es imponible. Usted debe pagar impuestos sobre las ventas por todos los artículos imponibles comprados para usarse al proporcionar el servicio de mantenimiento en la propiedad inmobiliaria. Además, usted debe tener un contrato u otra documentación para probar que los servicios son programados y periódicos. Los repuestos, las partes para reparaciones y los materiales incorporados son imponibles. El mantenimiento de la propiedad inmobiliaria puede presentarse bajo un contrato por separado o por un contrato de suma global (vea las normas bajo Recaudando impuestos sobre construcción nueva).

Incremento de la capacidad de plantas químicas y refinerías petroquímicas
La mano de obra que hace que una unidad de producción haga más del mismo producto en un índice de productividad de unidad por hora o unidad por año, o la mano de obra que hace que una unidad de producción fabrique un producto nuevo se llama capacidad incrementada. La mano de obra para incrementar la capacidad de producción de una unidad de manufactura o de procesamiento en una refinería petroquímica o una planta química no es imponible. Usted puede desempeñar trabajos de capacidad incrementada bajo un contrato de suma global (un precio global por todo el trabajo) o bajo un contrato por separado (el precio dividido en dos montos: los materiales y la mano de obra). Debe consultar la Regla administrativa 3.362, Labor Relating to Increased Capacity in a Production Unit in a Petrochemical Refinery or Chemical Plant, para obtener más información sobre las limitaciones de esta exclusión y sus responsabilidades fiscales al brindar estos servicios.

Bajo un contrato de suma global, usted paga impuestos por todas las provisiones, los materiales, el equipo, y los servicios imponibles que usted compra. No le cobra impuestos a su cliente.

Bajo un contrato por separado, usted le brinda a sus abastecedores certificados de reventa en vez de pagar impuestos por los materiales que incorpore en la propiedad inmobiliaria de su cliente. Entonces usted recauda los impuestos sobre las ventas estatales de su cliente, más cualquier impuesto local, por la cantidad que usted cobró por los materiales. El precio por los materiales debe ser por lo menos lo que usted pagó por ellos. La mano de obra para la construcción no es imponible.

Construcción nueva
Cuando su contrato es para cualquiera de los siguientes trabajos, usted esta actuando como contratista y la mano de obra para su construcción no es imponible:

• construir estructuras nuevas;
• terminar las estructuras no acabadas;
• acabados iniciales del interior o exterior de la estructura;
• construir, reparar, o remodelar casas, casa de dos viviendas, apartamentos, asilos de ancianos o casas de retiro (pero hoteles no);
• reparar la propiedad inmobiliaria dañada en un área declarada desastre natural por el Presidente de los Estados Unidos o por el Gobernador de Texas cuando la mano de obra por la reparación se declare separadamente de los materiales.

Recaudando impuestos sobre construcción nueva
Usted puede realizar trabajos de construcción nueva bajo un contrato de suma global (un precio global por el trabajo) o un contrato por separado (el precio dividido en dos montos: los materiales y la mano de obra). Bajo un contrato de suma global, usted paga impuestos por todas las provisiones, los materiales, el equipo, y los servicios imponibles que usted compra. No le cobra impuesto a su cliente.

Bajo un contrato por separado, usted les da a sus proveedores certificados de reventa en vez de pagar impuesto por los materiales que incorpore en la propiedad inmobiliaria de su cliente y en ciertos servicios, si los cargos por los servicios se identifican por separado al cliente. Estos servicios son topografía, jardinería ornamental, limpieza final, y sistemas de seguridad que se incorporan en la propiedad del cliente. Entonces usted recauda los impuestos sobre las ventas estatales de su cliente, más cualquier impuesto local, por la cantidad que usted cobró por los materiales y por esos servicios. El precio por los materiales debe ser por lo menos lo que usted pagó por ellos. La mano de obra para la construcción no es imponible.

Si su contrato es para construcción nueva Y reparación de propiedad inmobiliaria
Si tiene un contrato para añadir más pies cuadrados y para remodelar un área ya existente en una propiedad no residencial a un solo precio y la parte relacionada a la remodelación es más de cinco por ciento del precio total, se cree que el precio total es imponible. Usted puede superar esta suposición al momento que ocurra la transacción al presentarle separadamente al cliente un precio razonable por los servicios imponibles. Sin embargo, si el precio por la parte imponible de los servicios no se presenta separadamente al momento de la transacción, posteriormente usted o su cliente pueden establecer para la Contraloría, por medio de pruebas documentadas, el porcentaje del precio total que se relaciona a la construcción nueva. Ejemplos de documentación aceptable incluyen contratos por escrito detallando el ámbito laboral, documentos de licitación, hojas de cuentas, tarifas y copias heliográficas.

¿Necesita más información?
Si desea obtener las reglas referentes a la información que leyó en esta publicación, pida:

• Regla 3.291 - Contractors (Contratistas);
• Regla 3.356 - Real Property Service (Servicio para propiedad inmobiliaria);
• Regla 3.357 - Real Property Repair, Remodeling, and Restoration; Real Property Maintenance (Reparación, remodelación y restauración de propiedad inmobiliaria; Mantenimiento de propiedad inmobiliaria);
• Regla 3.362 - Labor Relating to Increased Capacity in a Production Unit in a Petrochemical Refinery or Chemical Plant (Mano de obra relacionada con la creciente capacidad en una unidad de producción en una refinería petroquímica o una planta química).

Puede encontrarnos en los números que se encuentran listados a continuación. Será un placer contestar cualquiera de sus preguntas.

¿Necesita más asistencia?
Envíenos un correo electrónico a: tax.help@cpa.state.tx.us.	Llámenos gratis..	Visite una de nuestras oficinas locales..

94-116s
(07/2000)