Guía para el consumidor sobre hipotecas a tasa ajustable (ARM). Illustración de una casa con gráfico de la tasa de interés en el fondo.

Glosario

Amortización negativa

Ocurre cuando los pagos mensuales no cubren todo el costo de interés. El costo del interés que no es cubierto se suma al saldo vivo del principal. Esto implica que aún después de hacer muchos pagos, usted podría deber más de lo que debía al principio del préstamo. La amortización negativa podría ocurrir cuando el tope del préstamo ARM produce un pago mensual insuficiente para cubrir el interés adeudado o cuando el pago mínima está fijada en una cantidad menor al monto adeudado en intereses.

“Buydown” o reducción en la tasa de interés mediante un pago adicional

Con un “buydown,” el vendedor paga una cantidad al acreedor para que le dé una tasa más baja y pagos menores, generalmente por un período inicial en un ARM. El vendedor puede aumentar el precio de venta para cubrir el costo del buydown. Los “buydowns” pueden ocurrir en toda clase de hipotecas, no sólo en los ARM.

Capital

Cantidad de dinero prestado o adeudado en el préstamo.

Cláusula de conversión

Una provisión en algunos ARM que le permite cambiar el ARM a un préstamo a tasa fija en algún momento del plazo. La conversión usualmente es permitida al final del primer período de ajuste. Al momento de la conversión, la nueva tasa fija generalmente se vincula a una de las tasas prevalecientes en esa fecha para hipotecas a tasa fija. La característica de conversión puede estar disponible a un costo más alto.

Hipoteca a tasa ajustable

(ARM, siglas en inglés)

Una hipoteca cuya tasa de interés no es fija, sino que cambia durante la vida útil del préstamo basándose en los movimientos de un índice de interés, como la tasa de los valores del Tesoro o el llamado Cost of Funds Index.

Índice

Indicador económico utilizado para calcular ajustes a la tasa de interés para hipotecas de tasa ajustable. Nadie puede estar seguro si la tasa índice subirá o bajará. Consulte la gráfica Selección de tasas de interés para préstamos ARM durante un período de 11 años, por ejemplos de los cambios sufridos anteriormente.

Interés

El precio pagado por dinero prestado, por lo general expresado como tasa anual.

Margen

El número de puntos de porcentaje que el acreedor suma a la tasa índice para calcular la tasa de interés del ARM en cada ajuste.

Pago global

(“balloon” en inglés)

Pago global que podría requerirse al finalizar el préstamo. Esto podría ocurrir si el prestamista le permite efectuar cuotas más pequeñas hasta finalizar el préstamo. El pago final será más alta en comparación con el resto de los pagos mensuales que haya pagado.

Préstamo ARM combinado

Es aquel que combina un período de tasa fija con períodos de tasa ajustable. La tasa de interés es fija durante los primeros años del préstamo; después de eso, la tasa podría ajustarse anualmente. Por ejemplo, los préstamos ARM combinados podrían publicarse como 3/1 ó 5/1. El primer número indica la duración del período de tasa de interés fija y el segundo la frecuencia en la que la tasa se ajusta después del período inicial.

Préstamo ARM con opción de pago

Permite elegir entre varias opciones de pago todos los meses; en general son (1) pago tradicional de amortización del capital e interés, (2) pago de interés sólo, (3) pago mínima (o limitada) que podría ser inferior al monto de intereses adeudado todos los meses. Si usted elige el pago mínima, todo el interés que no pague se sumará al monto total del préstamo (ver Amortización negativa)

Préstamos ARM de pago de interés sólo

Le permite pagar únicamente el interés durante una cantidad específica de años después de lo cual tendrá que pagar el interés y el capital del préstamo por el tiempo restante del préstamo.

Puntos

(a veces, puntos de descuento)

Un punto es igual al 1% del monto principal de su hipotecario. Por ejemplo, si la hipoteca es por $200.000, uno punto equivale a $2.000. Los prestamistas frecuentemente cobran puntos tanto en las hipotecas de tasa fija como de tasa ajustable para cubrir costos por inicio de préstamo u ofrecer compensación adicional al prestamista o corredor. Estos puntos se cobran por lo general al cierre y tanto el comprador como el vendedor los podrían pagar individualmente o de forma compartida. Los puntos por descuento (a veces llamados cargos por descuento) son los que usted elige pagar de forma voluntaria a cambio de una tasa de interés más baja.

Recargo por pago anticipado

Cargos adicionales que podría deber si termina de pagar el préstamo de forma anticipada por haberlo refinanciado o si vende la casa, por lo general se limita a los primeros tres o cinco años del préstamo. Si el préstamo contiene esta cláusula, conozca cuánto tendría que pagar. Compare la duración del período de recargo por pago anticipado con el período del primer ajuste del préstamo ARM para ver si el refinanciamiento es efectivo en función de los costos antes del primer ajuste del préstamo. Ciertos préstamos podrían tener recargo por pago anticipado aún cuando éste sea parcial.

Tasa de porcentaje anual

(APR, siglas en inglés)

Una medida del costo real del crédito, expresado como una tasa anual. Incluye intereses y también otros cargos. Como todos los acreedores siguen las mismas reglas para calcular el ARM, esto brinda a los consumidores una buena base para comparar el costo de los préstamos, incluyendo hipotecas.

Tasa inicial descontada

(también llamada tasa de entrada)

En el préstamo ARM con un descuento de tasa inicial, el prestamista le ofrece una tasa de interés y pagos más bajas durante parte del término de la hipoteca (por lo general, por 1, 3 ó 5 años). Después del período de descuento, la tasa del préstamo ARM probablemente suba dependiendo de la tasa de interés indexada. Los descuentos ocurren en todo tipo de hipotecas, no sólo las de tipo ARM.

Tope (límite) de tasa de interés

Un límite sobre cuánto puede incrementarse su tasa de interés. Los topes de tasa de interés pueden ser de dos tipos:

Topes sobre ajustes periódicos, limitan la cantidad que puede aumentar la tasa de interés de un período de ajuste a otro, y
Topes sobre la vida útil del préstamo, limitan el aumento de la tasa de interés durante el término del préstamo. La ley dispone que virtualmente todos los préstamos ARM deben tener este tope general.

Tope (límite) sobre pago

Limita cuánto puede cambiar el pago mensual, ya sea cada vez que cambia el pago o durante la vida útil del préstamo. Pueden resultar en amortización negativa de la deuda porque no limitan la cantidad de interés que el prestamista gana.

Valor neto

Capital en la propiedad, calculado como la diferencia entre el valor de la propiedad en el mercado y el saldo restante de la hipoteca más cualquier préstamo por valor líquido adeudado.

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Para obtener más información | Hoja de trabajo para comparar préstamos hipotecarios