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Imagen de dos casas adosadas (en fila) con el título: ¿Le convienen a usted? Hipotecas con pagos 
de interés sólo y préstamos ARM con opción de pago

La vivienda propia forma parte del sueño norteamericano. Pero, los altos precios de la propiedad lo hacen parecer un sueño inalcanzable. Muchos prestamistas, para que el pago mensual de la hipoteca sea más accesible, ofrecen hipotecas que le permiten (1) pagar durante los primeros años sólo el interés del préstamo o (2) pagar un pago mínima específica que podría ser menor al interés mensual del préstamo.

Si compra una casa o refinancia su hipoteca, esta información le resultará útil para decidir si le conviene un pago mensual de interés sólo, o un préstamo a tasa ajustable (ARM, siglas en inglés) con la opción de efectuar el pago mínimo (préstamo ARM con opción de pago). Los nombres de estos préstamos varían según el prestamista, pero tenga presente que con ambos tipos de hipotecas usted podría enfrentarse a

item  "shock" de pago. Los pagos pueden subir mucho, hasta el doble o el triple, después del período de interés sólo o cuando se ajustan los pagos.

Además, con un préstamo ARM con opción de pago puede encontrarse ante la

item  amortización negativa. Es posible que sus pagos no cubran todo el interés adeudado. El interés que no pague se suma al saldo de la hipoteca y usted debe más del monto original del préstamo.

Cerciórese de comprender los términos del préstamo y los riesgos que puede correr. Y sea realista sobre si podrá manejar los aumentos futuros en los pagos. Si no se siente cómodo con los riesgos, pregunte sobre otro tipo de préstamo.

¿Qué es un pago de hipoteca de interés sólo?

¿Qué es un préstamo ARM con opción de pago?

¿Qué debe preguntar cuando compara pagos de hipoteca de interés sólo o préstamos ARM con opción de pago?

Hoja de trabajo para comparar préstamos

¿Cuáles son los riesgos de un pago de hipoteca de interés sólo y un préstamo ARM con opción de pago?

¿En qué circunstancias le puede convenir un pago de hipoteca de interés sólo o un préstamo ARM con opción de pago?

¿En qué circunstancias puede ser que no le convenga un pago de hipoteca de interés sólo o un préstamo ARM con opción de pago?

¿Cuáles son las alternativas a un pago de hipoteca de interés sólo y a un préstamo ARM con opción de pago?

¿Cuáles son algunas de las fechas importantes en un pago de hipoteca de interés sólo y en un préstamo ARM con opción de pago?

¿Tiene mucha importancia el tipo de préstamo y el tipo de plan de pagos del préstamo?

¿Qué debe tener presente con un pago de hipoteca de interés sólo y con un préstamo ARM con opción de pago?

Comparación de cinco hipotecas por $180,000

Glosario

Para obtener más información

¿Qué es un pago de hipoteca de interés sólo?

Las hipotecas tradicionales requieren que todos los meses se pague parte del dinero que pidió prestado (capital) más los intereses sobre ese dinero. Durante la vida útil del préstamo, ese monto disminuye. En contraste, un plan depago hipotecaria de interés sólo le permite pagar únicamente el interés durante una cantidad específica de años; después de eso, debe pagar el capital y el interés.

La mayoría de las hipotecas que ofrecen este tipo de plan son a tasa de interés ajustable, lo que significa que la tasa de interés y el pago mensual cambiarán durante el plazo del préstamo. Los cambios pueden ser tan frecuentes como una vez por mes o tan infrecuentes como cada 3 o 5 años, dependiendo de las condiciones del préstamo. Por ejemplo, un préstamo ARM 5/1 tiene una tasa de interés fija durante los primeros 5 años; después de eso, la tasa puede cambiar una vez por año (el "1" en 5/1) durante el plazo restante del préstamo. Para encontrar más información sobre préstamos ARM, consulte Guía para el consumidor sobre hipotecas a tasa ajustable (ARM) de Federal Reserve Board.

El período de pago de interés sólo es por lo general entre 3 a 10 años. Después de eso, el pago mensual aumenta, aún si las tasas de interés se mantienen al mismo nivel, porque usted debe pagar el capital junto con el interés. Por ejemplo, si usted saca un préstamo hipotecario a 30 años con un plazo de pago de interés sólo de 5 años, usted puede pagar únicamente los intereses durante 5 años pero luego debe pagar tanto el capital como el interés durante los siguientes 25 años. Como comienza a pagar el capital, los pagos aumentan después del quinto año.

Regreso al inicio

¿Qué es un préstamo ARM con opción de pago?

Un préstamo ARM con opción de pago es una hipoteca a tasa ajustable que le permite a usted elegir entre varias opciones de pago todos los meses. En general algunas de las opciones son:

item  Un pago tradicional por el capital del préstamo más intereses (que reduce la cantidad adeudada en la hipoteca). Estos pagos están basadas en un plazo fijo de préstamo; por ejemplo, un plan a 15, 30, o 40 años.

item  Un pago de interés sólo (que no cambia el monto deudor de la hipoteca).

item  Un pago mínima, o limitada (que podría ser menor al monto de interés pagadero todos los meses y no reducir la cantidad adeudada). Si usted elige esta opción, los intereses que no pague se sumarán al capital del préstamo, aumentando así la cantidad de la deuda y los intereses que tendrá que pagar.

Tasas de interés. Por lo general la tasa de interés en un préstamo ARM con opción de pago es muy baja durante los primeros 3 meses (por ejemplo, 2%). Después, la tasa de interés por lo general aumenta hasta aproximarse a la de otros préstamos. Sus pagos durante el primer año se basan en la tasa inicial baja, o sea que si usted efectúa únicamente el pago mínima todos los meses, es posible que no cubra los intereses adeudados, aumentando el saldo deudor. A esto se le llama amortización negativa. Asimismo, a medida que suben las tasas de interés, es posible que aumente el monto de los pagos que debe pagar.

Cambios en los pagos. Muchos préstamos ARM con opción de pago limitan (ponen un tope) la cantidad que puede aumentar el pago mensual de un año al otro. Por ejemplo, si su préstamo tiene un límite de pago del 7.5%, el pago mensual no aumentará más del 7.5% de un año al otro, aún si las tasas de interés suben más de 7.5%. (Por ejemplo, de $1.000 a $1.075). El interés que no paga debido al límite sobre el pago se sumará al saldo del préstamo.

Los préstamos ARM con opción de pago tienen un período incorporado en el que se debe recalcular la deuda, por lo general cada 5 años. En ese momento, se vuelve a calcular el pago en base al plazo restante del préstamo. Si usted tiene un préstamo a 30 años y está al final del quinto año, el pago mensual deberá ser calculada para los 25 años restantes. El límite sobre el pago no aplica en este ajuste. Si el saldo de su préstamo aumentó, o si las tasas de interés subieron con más rapidez que sus pagos, podrían aumentar mucho.

Cancelación de la opción de pago. La compañía de préstamo cancela la opción de pago si el monto deudor hubiera crecido más allá del límite fijado, por ejemplo, 110% o 125% del monto original del préstamo hipotecario. Por ejemplo, supongamos que usted efectúa únicamente los pagos mínimas por un préstamo hipotecario de $180.000 y tiene amortización negativa. Si el saldo alcanzó $225.000 (125% de $180.000), se le cancelaría la opción de pago. El préstamo se vuelve a calcular y en base al plazo restante del préstamo, y tendrá que pagar el capital y el interés. Es muy posible que los pagos aumenten bastante.

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¿Qué debe preguntar cuando compara pagos de hipoteca de interés sólo o préstamos ARM con opción de pago?

Utilice la hoja de trabajo para comparar distintos préstamos. Consulte con los corredores o prestamistas sobre los detalles y las diferentes opciones de préstamos que ofrecen. No tenga miedo de hacer que las compañías de préstamos y los corredores compitan entre sí por su préstamo informándoles que está comparando precios para elegir el mejor. Busque una hipoteca que le permita comprar la casa y continuar efectuando los pagos, aunque suban con el transcurrir del tiempo.

Hoja de trabajo para comparar préstamos

Vea Guía para el consumidor sobre hipotecas a tasa ajustable, para ayudarlo a comparar otras características de los préstamos ARM y Buscando la hipoteca más favorable para ayudarlo a comparar características de otros préstamos hipotecarios ó utilice la Mortgage Comparison Calculator. (Solamente en inglés.)
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  Ejemplo Hipoteca 1 Hipoteca
2
Nombre del prestamista o corredor e información de contacto ABC Mortgage Co.
800-123-4567
___ ___
Monto de la hipoteca $180.000 ___ ___
Descripción del préstamo ARM con opción de pago; tasa introductoria de 1 mes; plazo de 30 años ___ ___
¿Se trata de un ARM de pago de interés solo o con opción de pago? Préstamo ARM con opción de pago ___ ___
Si tiene diferentes opciones de pago, ¿cuáles son? 1. pago mínima del primer año basada en la tasa de interés inicial.
2. pago de interés sólo basada en la tasa posterior al ajuste.
3. pago de amortización completa en base a un plazo de 30 años.
___ ___
¿Cuál es el plazo total de la hipoteca? 30 años ___ ___
¿Cuánto dura el período de opción? El préstamo se vuelve a calcular cada 5 años. Las opciones de pago están disponibles todos los meses excepto (1) cuando el préstamo se vuelve a calcular cada 5 años, (2) cuando el saldo es 125% del préstamo original, o (3) si se atrasa más de 60 días en los pagos. ___ ___
¿Cuál es la tasa de interés inicial? 1.6% ___ ___
¿Cuánto dura la tasa de interés inicial en un préstamo ARM de opción de pago? 1  mes ___ ___
¿Cuál será la tasa de interés después la tasa de interés inicial? 6.4% ___ ___
¿Con qué frecuencia puede ajustarse la tasa de interés? Mensualmente ___ ___
¿Cuál es el tope de tasa de interés periódica? 2% por año ___ ___
¿Cuál es el tope global sobre la tasa de interés? 6% durante la vida útil del préstamo (la tasa de interés máxima es 12.4%) ___ ___
¿Con qué frecuencia se ajustarán los pagos mensuales? Anualmente ___ ___
¿Cuál es el límite de el pago? 7.5% por año; no aplica al recálculo cada 5 años ___ ___
¿Este préstamo puede resultar en amortización negativa?

___ ___
¿Tiene límite el monto al que el préstamo puede aumentar antes de que sea recalculado? Hasta 125% del monto original del préstamo (el préstamo será recalculado si el saldo alcanza $225,000) ___ ___
Si cierro el préstamo antes de su vencimiento, por refinanciamiento o venta de la casa, ¿habrá recargo por pago anticipado? ___ ___
¿Cuánto es el recargo? 3% del monto del préstamo en el 1er. año ($5.400), se reduce al 1% del monto del préstamo en el 3er. año ($1.800); no hay recargo por pago anticipado después del tercer año. ___ ___
¿Cuánto serán los pagos mensuales durante el primer año del préstamo? $630 ___ ___
¿Están incluidos los impuestos y el seguro? ¿Cargos de asociación de propietarios? No ___ ___
¿A qué cantidad máxima puede llegar el pago mensual mínima después de 12 meses? $677
(En base a un límite de 7.5%)
___ ___
¿A qué cantidad máxima puede llegar el pago mensual mínima después de 24 meses? $728
(En base a un límite de 7.5%)
___ ___
¿A qué cantidad máxima puede llegar el pago mensual mínima después de 36 meses? $783
(En base a un límite de 7.5%)
___ ___
¿A qué cantidad máxima puede llegar el pago mensual mínima después de 48 meses? $2.419
(En base al recálculo del préstamo cuando el saldo es $225.000)
___ ___
¿A qué cantidad máxima puede llegar el pago mensual mínima después de 60 meses (5 años)? $2.419
(En base al recálculo del préstamo después de 4 años)
___ ___
¿A qué cantidad máxima puede llegar el pago mensual mínima después de 60 meses (5 años) si las tasas de interés permanecen igual? $1.308
(En base al recálculo del préstamo después de cinco años)
___ ___
¿Qué cargos y recargos se deben pagar al cierre de este préstamo? Consulte el presupuesto de buena fe ___ ___

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¿Cuáles son los riesgos de un pago de hipoteca de interés sólo y un préstamo ARM con opción de pago?

item  Pagos mensuales más altas y "shock" de pago. Es riesgoso que se concentre únicamente en su capacidad de efectuar los pagos de el pago de interés sólo o de los pagos mínimas, porque en algún momento tendrá que pagar todos los intereses y parte del capital todos los meses. Cuando llegue ese momento, podrían aumentar mucho los pagos y resultarles alarmantes. En el ejemplo de la hoja de trabajo, el pago mensual mínima de un préstamo ARM de opción de pago aumenta de $630 en el primer año a $1.308 en el año 6, suponiendo que la tasa de interés permanece al 6.4%. El pago mensual puede llegar hasta $2.419 si las tasas de interés alcanzan el límite general sobre tasas de interés.

item  Amortización negativa. Si usted tiene un préstamo ARM con opción de pago y paga únicamente los pagos mínimas que no incluyen todo el interés adeudado, el interés que no paga se suma al capital del préstamo, y usted termina debiendo más de lo que pidió prestado inicialmente. Y si el saldo del préstamo alcanza el límite contractual, los pagos mensuales suben. Por ejemplo, si un préstamo de $180.000 aumenta a $225.000 (125% de 180.000), los pagos serán recalculadas.

item  Refinanciamiento de su hipoteca. Usted puede evitar un "shock" de pago y pagos mensuales más altas refinanciando la hipoteca. Sin embargo, nadie sabe a cuánto estarán las tasas de interés en 3, 5 o 10 años. Y si el saldo del préstamo es superior al valor de la vivienda, no podrá refinanciar.

item  Recargo por pago anticipado. Algunas hipotecas, incluyendo las de pago de interés sólo y las de opción de pago, tienen recargo por pago anticipado. Es así, que si usted refinancia el préstamo durante el período de recargo por pago anticipado, puede deber cargos adicionales o un recargo. En el ejemplo de la hoja de trabajos, el recargo es 3% durante el primer año, 2% en el segundo año, y 1% en el tercer año. En este caso, usted puede deber $3.600 si refinancia en el segundo año. La mayoría de las hipotecas le permite hacer pagos adicionales al capital del préstamo junto con su  pago mensual. Esto no se considera un "pago anticipado," y por lo general no se cobran recargos.

item  Caída en el precio de la vivienda. Si bajan los precios de las viviendas, su casa podría no valer tanto como usted debe en la hipoteca. Aún cuando los precios de la vivienda permanezcan al mismo nivel, si tiene amortización negativa, puede deber más por su hipoteca de lo que sacaría si vende la casa. Asimismo, le podría resultar difícil refinanciar. Y si decide vender, le podría deber más al prestamista de la cantidad que recibe del comprador.

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¿En qué circunstancias le puede convenir un pago de hipoteca de interés sólo o un préstamo ARM con opción de pago?

A pesar de sus riesgos, un préstamo con pago de interés sólo o con opción de pago podría ser acertado para usted en los siguientes casos:

item  Sus ingresos actuales son bajos pero siente una seguridad razonable de que subirán en el futuro (por ejemplo, si está por recibir su diploma o por terminar un programa de capacitación),

item  Si el valor neto de su casa es considerable y usted va a utilizar el dinero que utilizaría para pagar los pagos del capital del préstamo en otras inversiones, o

item  Sus ingresos no son constantes (por ejemplo recibe comisiones o fluctúan según la temporada) y desea la flexibilidad de pagar un pago de interés sólo o de elegir una opción de pago durante los períodos de ingresos bajos y efectuar pagos más altos durante los períodos de ingresos altos.

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¿En qué circunstancias puede ser que no le convenga un pago de hipoteca de interés sólo o un préstamo ARM con opción de pago?

Los pagos de interés sólo o de opción de pago podrían ser peligrosas si usted no podrá pagar más en el futuro. Por ejemplo, supongamos que usted desea comprar una casa y puede pagar aproximadamente $1.100 por mes. Dependiendo de la tasa de interés, con una hipoteca tradicional de tasa fija a 30 años, podría esperar obtener una hipoteca de $180.000. Un prestamista o corredor podría ofrecerle un pago de interés sólo por $1.100 por mes que le califica para una hipoteca de $215.000 y, por lo tanto, una casa más cara. Pero tenga presente que los pagos pueden subir si la tasa de interés aumenta al terminar el período de interés sólo, o cuando se vuelva a calcular el préstamo. Su pago mensual de $1.100 puede subir hasta $1.340 o más. Si usted piensa que cuando llegue el momento no podrá pagar más, debe considerar otro tipo de préstamo.

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¿Cuáles son las alternativas a un pago de hipoteca de interés sólo y a un préstamo ARM con opción de pago?

Si no está seguro de que un pago de interés sólo o de opción de pago sea la adecuada para usted, puede considerar varias alternativas distintas.

item  Averigüe si califica para un programa comunitario de vivienda que ofrece tasas de interés más bajas o cargos reducidos para personas que compran una vivienda por primera vez y que facilitan la compra.

item  Considere una hipoteca de tasa fija o un préstamo ARM que amortice la deuda totalmente. Compare las condiciones y características que coincidan con sus necesidades y presupuesto.

item  Ahorre durante más tiempo para tener un adelanto más alto; de esa forma reduce el monto del préstamo y los pagos son más accesibles.

item  Busque una casa más accesible. Una vez que haya aumentado el valor neto de la casa, podría comprar otra más cara.

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¿Cuáles son algunas de las fechas importantes en un pago de hipoteca de interés sólo y en un préstamo ARM con opción de pago?

item  Período de introducción. Muchos préstamos ARM de opción de pagos tienen un período de introducción de 1 o 3 meses a su inicio durante el cual el prestamista usa una tasa de interés más baja para calcular los pagos. En ciertos préstamos de interés sólo, este período de introducción dura 1, 3, o 5 años.

item  Período de ajuste de tasa de interés. La tasa de interés podría aumentar aunque el pago mínima se mantenga igual todos los meses, aumentando así la amortización negativa. Los períodos típicos de ajuste de tasa de interés en una hipoteca depago de interés sólo son todos los meses, cada 6 meses o una vez por año.

item  Ajustes de pagos. La mayoría de los pagos de los préstamos ARM de pagos de interés sólo y de opción de pago se ajustan una vez por año. Además, la mayoría de los ajustes de las opciones de pago están limitados por un tope de pago, por lo general de 7.5%. Tenga presente que los límites de pagos no aplican cuando el préstamo se vuelve a calcular durante el período normal de recálculo, ni tampoco si el saldo aumenta a más de 110% o 125% del monto original del préstamo.

item  Período de recálculo. Con un préstamo ARM de opción de pago, el préstamo se vuelve a calcular. Por lo general, el período de recálculo es de 5 años, pero puede variar dependiendo de las condiciones del préstamo. Cuando esto ocurre, no aplica el límite de pago del 7.5%, por lo que su pago mensual podría subir bastante. Cuando se haya vuelto a calcular el préstamo, aún tendrá la opción de pagar el pago mínima. Los préstamos de interés sólo se vuelven a calcular al final del período de opción (por lo general 3, 5 o 10 años); después del cual tendrá que pagar tanto el capital del préstamo con el interés por el término restante del préstamo.

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¿Tiene mucha importancia el tipo de préstamo y el tipo de plan depagos del préstamo?

Sí . . . tanto por el crecimiento de su inversión en la casa y por el monto de los pagos durante el término del préstamo.

Aumento en el valor neto de la vivienda. Durante los primeros años de un préstamo hipotecario tradicional, la mayoría del monto de los pagos mensuales se utiliza para pagar el interés. El resto se aplica hacia el capital del préstamo, por lo que se comienza a acumular valor neto en su casa. Por lo tanto, la cantidad que debe disminuye y usted es dueño de una porción mayor de su casa. Si efectúa únicamente los pagos de interés sólo, no aumenta el valor neto. Y si paga nada más que los pagos mínimas con un préstamo ARM de opción de pago, podría estar sumando a la deuda (y disminuyendo el valor neto) porque el interés que no paga se le suma al capital del préstamo. Por ejemplo, si usted compra una casa por valor de $200.000, entrega 10% de adelanto y tiene una hipoteca de $180.000, después de 5 años el valor neto de la casa con diferentes tipos de préstamos (y sin que haya habido cambios en el valor de la propiedad) podría ser así:

Tipo de préstamo Saldo después de 5 años Valor neto después de 5 años
Hipoteca tradicional a tasa fija; plazo a 30 años; tasa de interés 6.7% $168.882 $31.118
(adelanto $20.000 más $11.118 por amortización de hipoteca)
Préstamo ARM tradicional 5/1; plazo a 30 años; 6.4% por los primeros 5 años $168.298 $31.702
(adelanto $20.000 más $11.702 por amortización de hipoteca)
Préstamo ARM 5/1 de interés sólo; plazo a 30 años; pagos de interés sólo por 5 años, luego 25 años depagos de capital e intereses; tasa de interés 6.4% por los primeros 5 años $180.000 $20.000
(adelanto de $20.000)
Préstamo ARM con opción de pago; plazo a 30 años; 5 años de pagos mínimas, y un recálculo por el plazo restante; tasa de interés inicial de 1.6% durante 1 mes, luego 6.4%; suponiendo que no aumentan las tasas de interés. $195.562 $4.438
(adelanto de $20.000 menos $15.562 por amortización negativa)
Préstamo ARM con opción de pago; plazo a 30 años; 5 años de pagos mínimas, y un recálculo por el plazo restante; tasa de interés 1.6%, luego 6.4; límite anual depago 7.5%; supone aumento de 2% anual en la tasa de interés hasta un máximo de 12.4%. Este préstamo alcanza el máximo de saldo de 125% en el mes 49 y se recalcula como préstamo de amortización a principios del quinto año. $223.432 -$22.432
(adelanto de $20.000 menos $42.432 de amortización negativa)

Estas cantidades son ejemplos únicamente; su saldo dependerá del tipo de préstamo, la tasa de interés, y la frecuencia con que cambie la tasa de interés.

Pagos mensuales. Al principio de la hipoteca, los pagos de los préstamos ARM de interés sólo y opción de pago posiblemente serán más bajas que las de hipotecas tradicionales. Pero al finalizar el período de interés sólo o cuando se vuelve a calcular el préstamo ARM, los pagos pueden cambiar mucho. Si tiene una hipoteca a 30 años con un pago de interés sólo por 5 años, tendrá únicamente 25 años, y no 30, para amortizar la deuda por lo que aumentará el pago mensual. Con un préstamo ARM a 30 años, al final del primer período de 5 años, se recalcula el préstamo en base a un plazo de 25 años. En ciertos casos, el pago mensual podría duplicarse o triplicarse.

La gráfica a continuación muestra un ejemplo de las diferencias en los pagos mensuales de 5 hipotecas distintos durante 5 años, todos con una deuda original de $180.000.

item  Hipoteca tradicional a tasa fija--El pago mensual permanece en $1.161 durante la vida útil del préstamo.

item  Préstamo ARM tradicional 5/1--El pago mensual permanece en $1.126 durante 5 años y luego cambia junto con la tasa de interés. En el ejemplo, el pago mensual será $1.344 si la tasa de interés sube 2% en el sexto año. En un préstamo ARM 5/1, la tasa de interés es fija durante los primeros 5 años y luego puede ajustarse todos los años durante el plazo restante del préstamo.

item  Préstamo a tasa fija a 5 años de interés sólo.--El pago mensual permanece en $1.035 durante los primeros 5 años y luego aumenta a $1.261 en el sexto año cuando se comienza a amortizar el capital del préstamo.

item  Préstamo ARM 5/1 de interés sólo--El pago mensual se mantiene en $960 durante 5 años pero aumenta a $1.204 el sexto año. El pago sube porque aumentan las tasas de interés y porque no se amortizó la deuda durante los primeros 5 años. Si las tasas de interés suben 2%, el pago mensual durante el sexto año será $1.437.

item  Préstamo ARM con opción de pago ypago mensual mínima--El pago mensual mínima comienza en $630, pero no cubre todo el interés ($957). El pago aumenta 7.5% todos los años ($677 en el segundo año, $728 en el tercer año, $783 en el cuarto año, y $842 en el quinto año). A principios del sexto año, se vuelve a calcular; si las tasas de interés permanecen al mismo nivel, el pago mensual será $1.308; si suben 2%, el pago mensual será $1.562.

Si usted opta por la opción de pago en el préstamo ARM para reducir el pago mensual a $630 porque no puede pagar el pago más alta, ¿podrá pagar en el futuro? Antes de aceptar un préstamo ARM de interés sólo o de opción de pago considere no sólo si podrá pagar los pagos iniciales sino también las de años venideros.

¿Qué debe tener presente con un pago de hipoteca de interés sólo y con un préstamo ARM con opción de pago?

item  Ambos tipos de préstamos pueden ser flexibles y le permiten hacer pagos más bajos durante los primeros años del préstamo. Usted podrá pagar parte del capital cuando lo desee y así mantener bajas los pagos futuras.

item  Ninguno de los dos préstamos sería apropiado si el pago inicial más baja lo lleva a elegir una hipoteca mayor a lo que podrá pagar al finalizar el período de interés sólo o cuando se vuelvan a calcular los pagos de opción.

item  Llegará el momento en que tenga que pagar el capital del préstamo, más los montos sumados como amortización negativa.

item  Los pagos serán más bajas sólo durante los primeros años del préstamo. Más adelante cuando suban, sus ingresos tendrán que ser suficientes para cubrirlas.

También tenga presente que

item  con una hipoteca a tasa ajustable, los pagos de interés sólo y de préstamos ARM a opción de pago pueden aumentar aún durante el período de interés sólo o de opción.

item  si efectúa únicamente los pagos mínimas de interés sólo, no aumenta el valor neto de la vivienda porque no se está reduciendo el capital adeudado, aunque usted efectúe los pagos mensuales. Si hubiera un alza en los precios de las viviendas, podría aumentar el valor neto de su casa; asimismo, podría disminuir si baja su valor en el mercado.

item  En los préstamos ARM a opción de pago, podría sumar al monto que debe en la hipoteca si paga menos de lo que debe en intereses cada mes.


Comparación de cinco hipotecas por $180.000
(vivienda de $200.000 y $20.000 de adelanto)
  Hipoteca tradicional de tasa fija;
a 30 años,
tasa de interés 6.7%
Préstamo ARM tradicional 5/1;
a 30 años;
tasa de interés 6.4% los primeros 5 años
Hipoteca a tasa fija con 5 años de interés sólo;
a 30 años;
tasa de interés 6.9%
Préstamo ARM 5/1 de interés sólo;
a 30 años;
5 años de interés sólo,
luego 25 años de pagos de capital adeudado más intereses;
tasa de interés 6.4% los primeros 5 años
Préstamo ARM a opción de pago;
a 30 años;
pagos mínimas por 5 años,
luego un recálculo por el restante del plazo;
tasa de interés inicial 1.6% por 1 mes,
luego 6.4%; tope anual de pago 7.5%
Pago mensual inicial $1.161   $1.126   $1.035   $960   $630  
Pago mensual al 6º año sin cambios en la tasa de interés $1.161   $1.126   $1.261   $1.204   $1.308  
Pago mensual al 6º año con 2% de aumento en la tasa de interés $1.161   $1.344   $1.261   $1.437   $1.562  
Saldo deudor después de 5 años $168.882   $168.298   $180.000   $180.000   $195.562  
Valor neto de la vivienda al 5º año con $20.000 de adelanto1 $31.118   $31.702   $20.000   $20.000   $4.438  

1. Presume precios y valor de vivienda constantes.  Regreso a la gráfica

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Glosario

Amortización negativa
Ocurre cuando los pagos mensuales no cubren todo el costo de interés. El costo del interés que no es cubierto se suma al saldo vivo del principal. Esto implica que aún después de hacer muchos pagos, usted podría deber más de lo que debía al principio del préstamo. La amortización negativa podría ocurrir cuando el tope del préstamo ARM produce un pago mensual insuficiente para cubrir el interés adeudado o cuando el pago mínima está fijada en una cantidad menor al monto adeudado en intereses.
Capital
Cantidad de dinero prestado o adeudado en el préstamo.
Hipoteca a tasa ajustable (ARM, siglas en inglés)
Una hipoteca cuya tasa de interés no es fija, sino que cambia durante la vida útil del préstamo basándose en los movimientos de un índice de interés, como la tasa de los valores del Tesoro o el llamado Cost of Funds Index.
Índice
Medida de ajustes a la tasa de interés que el prestamista utiliza para decidir cuánto cambiará la tasa de interés en una hipoteca a tasa ajustable con el transcurso del tiempo. Nadie puede estar seguro si la tasa índice subirá o bajará. Algunos índices tienden a ser más altos que otros y varios cambian con mayor frecuencia. Consulte con su prestamista sobre los cambios que el índice del préstamo ARM que está considerando hubiera tenido en años recientes y también dónde se reporta.
Interés
El precio pagado por dinero prestado, por lo general expresado como porcentaje y tasa anual.
Margen
El número de puntos de porcentaje que el acreedor suma a la tasa índice para calcular la tasa de interés del ARM en cada ajuste.
Préstamo de amortización
Los pagos mensuales son suficientes para satisfacer los intereses y reducir el saldo deudor de la hipoteca.
Presupuesto de buena fe
La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA, siglas en inglés) requiere que el prestamista de su hipoteca le entregue un presupuesto de buena fe dentro de los 3 días hábiles de haber presentado la solicitud del préstamo indicando los costos de cierre, si está comprando o refinanciando la casa. Los gastos reales del cierre podrían ser distintos al presupuesto de buena fe.
Recargo por pago anticipado
Cargos adicionales que podría deber si termina de pagar el préstamo de forma anticipada por haberlo refinanciado o si vende la casa, por lo general se limita a los primeros tres o cinco años del préstamo. Si el préstamo contiene esta cláusula, conozca cuánto tendría que pagar. Compare la duración del período de recargo por pago anticipado con el período del primer ajuste del préstamo ARM para ver si el refinanciamiento es efectivo en función de los costos antes del primer ajuste del préstamo. Ciertos préstamos podrían tener recargo por pago anticipado aún cuando éste sea parcial.
Tope (límite) de tasa de interés
Un límite sobre cuánto puede incrementarse su tasa de interés. Los topes de tasa de interés pueden ser de dos tipos:

item   Topes sobre ajustes periódicos, limitan la cantidad que puede aumentar la tasa de interés de un período de ajuste a otro, y

item   Topes sobre la vida útil del préstamo, limitan el aumento de la tasa de interés durante el término del préstamo. La ley dispone que virtualmente todos los préstamos ARM deben tener este tope general.

Tope (límite) sobre pago
Limita cuánto puede cambiar el pago mensual, ya sea cada vez que cambia el pago o durante la vida útil del préstamo. Pueden resultar en amortización negativa de la deuda porque no limitan la cantidad de interés que el prestamista gana.
Valor neto
Capital en la propiedad, calculado como la diferencia entre el valor de la propiedad en el mercado y el saldo restante de la hipoteca más cualquier préstamo por valor líquido adeudado.

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Para obtener más información

Buscando la hipoteca más favorable: Compare, Verifique, Negocie
Guía para el consumidor sobre hipotecas a tasa ajustable

Solamente en inglés
A Consumer's Guide to Mortgage Settlement Costs
Mortgage Comparison Calculator
Partners Online Mortgage Calculator

Esta información fue preparada en consulta con las siguientes entidades

Center for Responsible Lending
Consumer Federation of America
Consumer Mortgage Coalition
Consumers Union
Credit Union National Association
Federal Deposit Insurance Corporation
Federal Reserve Bank of New York
Federal Trade Commission
Financial Services Roundtable
Freddie Mac
National Consumers League
Office of the Comptroller of the Currency
Office of Thrift Supervision
Rutgers Cooperative Extension
University of Illinois Cooperative Extension

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