Una guía del consumidor para comprar una casa con un pago inicial menor del tres por ciento.Como Comprar Una Casa Con Un Pago Inicial Bajo
Una guía del consumidor para comprar una casa con un pago inicial menor del tres por ciento.
Si sueña con comprar casa, felicitaciones. ¡Se encuentra en buena compañía! Alrededor de dos tercios de las familias del país tienen casa propia.
En este folleto se describe cómo las familias pueden tener casa propia con muy poco dinero en efectivo. Se explica el seguro hipotecario y cómo funciona, y se exploran las dos opciones — seguro hipotecario privado y seguro hipotecario del gobierno.
 ¿POR QUÉ COMPRAR CASA? |
La propiedad de vivienda sigue siendo una de las metas primordiales de mucha gente debido a sus muchas ventajas. La compra de una casa trae consigo un sentido de seguridad que no se encuentra en ninguna otra parte. Para muchos, tener casa propia es un símbolo de éxito personal y financiero.
Se deriva una gran satisfacción personal de vivir en una casa propia. Una casa es una inversión valiosa que puede tener muchas ventajas financieras y tributarias. El interés que usted paga por el préstamo de la casa y los impuestos de bienes raíces que paga por su propiedad figuran entre las pocas deducciones importantes del impuesto federal sobre el ingreso personal. Tener casa propia es el método principal empleado por la mayoría de la gente para crear riqueza.
La propiedad de vivienda también es buena para nuestras comunidades, pues las familias que viven en casas propias participan más en sus comunidades y eventos locales.
Entre las recompensas de tener casa propia figuran:
OBSTÁCULOS A LA PROPIEDAD DE VIVIENDA
A pesar de todas las ventajas, tener casa propia sigue estando ligeramente fuera del alcance de muchos americanos. Para más y más familias, ahorrar el dinero necesario para el pago inicial (o enganche) es el mayor obstáculo para tener casa propia. Muchas personas creen erróneamente que hay que dar un enganche del 20 por ciento del precio de la casa.
Tradicionalmente, los prestadores han exigido que los compradores puedan dar un pago inicial de por lo menos el 20 por ciento del precio de compra de la propiedad para poder obtener un préstamo hipotecario. Sin embargo, los prestadores hipotecarios darán préstamos a compradores calificados, con un pago inicial de tan solo el 3 al 5 por ciento del precio de compra, si la hipoteca está asegurada.
De hecho, los préstamos residenciales con pagos iniciales menores del 20 por ciento cada vez son más populares. Se les llama “hipotecas con enganche pequeño.”
Esa es una buena noticia para los millones de compradores de casa que están teniendo dificultades para ahorrar para dar un pago inicial grande, especialmente para su primera casa.
MUCHAS PERSONAS CREEN ERRÓNEAMENTE QUE HAY QUE DAR UN ENGANCHE DEL 20 POR CIENTO DEL PRECIO DE LA CASA.
 LO QUE HACE POSIBLE UN ENGANCHE PEQUEÑO |
En pocas palabras, el seguro hipotecario protege al prestador hipotecario contra pérdidas financieras cuando el dueño de una casa deja de hacer los pagos hipotecarios. Los prestadores generalmente exigen el seguro para préstamos con un pago inicial bajo, con objeto de protegerse en caso que el propietario no pueda hacer los pagos. Cuando un propietario no hace los pagos hipotecarios, se produce el incumplimiento y se procede a ejecutar la hipoteca de la casa. Tanto el propietario como la compañía que aseguró la hipoteca pierden en la ejecución hipotecaria. El propietario pierde la casa y todo el dinero que invirtió en ella. El asegurador de la hipoteca tiene que pagar la reclamación del prestador por el préstamo no pagado.
Por esta razón es crucial que la familia que está comprando una casa pueda efectivamente pagarla — no solo cuando la compre, sino durante todo el plazo del préstamo.
Aunque el costo del seguro hipotecario lo paga el comprador de la casa, o sea, el prestatario, el asegurador de la hipoteca trabaja directamente con el prestador. El seguro hipotecario se puede conseguir en bancos comerciales, bancos hipotecarios e instituciones de crédito y ahorro, todos los cuales ofrecen préstamos hipotecarios a los compradores de vivienda.
Recuerde que el seguro hipotecario no es lo mismo que el seguro de reintegro del préstamo, también llamado seguro de vida hipotecario. Este tipo de póliza liquida el saldo pendiente de la hipoteca cuando muere la persona que sacó la póliza de seguro.
EL MERCADO SECUNDARIO
La decisión del prestador de usar seguro hipotecario se rige por los requisitos de los inversionistas en el mercado hipotecario. Debido a las pérdidas que podrían sufrir, los grandes inversionistas requieren seguro hipotecario sobre todos los préstamos hechos con enganches pequeños.
Los tres inversionistas principales en préstamos residenciales son la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) y la Government National Mortgage Association (Ginnie Mae). Al comprar y vender hipotecas residenciales, Fannie Mae y Freddie Mac ayudan a que haya dinero disponible para viviendas en todo el país.
A diferencia de Fannie Mae y Freddie Mac, Ginnie Mae en realidad no compra hipotecas. Agrega la garantía solidaria del gobierno de los EE.UU. a los valores hipotecarios emitidos por prestadores privados.
LAS DOS OPCIONES: SEGURO DEL GOBIERNO Y SEGURO PRIVADO
Después de haber explicado cómo funciona el seguro hipotecario y por qué es necesario, pasaremos a ver las clases básicas de seguro hipotecario.
Las hipotecas con pago inicial pequeño se pueden asegurar de dos formas— por medio del gobierno o del sector privado.Las hipotecas respaldadas por el gobierno son aseguradas por la Federal Housing Administration (FHA) o garantizadas por el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) o el Servicio de Vivienda Rural del Departamento de Agricultura de los EE.UU. (USDA-RHS).
El pago inicial mínimo efectivo que la FHA exige es menos del 3 por ciento. Para casas de una sola familia, existe un límite sobre la cantidad del préstamo, que varía según el área geográfica.
Aunque cualquiera puede solicitar un seguro de la FHA, los otros dos programas de garantía del gobierno son más populares. El programa del VA está limitado a veteranos y reservistas calificados que reúnan los requisitos. El Servicio de Vivienda Rural del USDA asegura préstamos para la construcción y compra de casas en comunidades rurales. Estos programas son muy especializados, por lo que debe contactar a su prestador para obtener detalles.
AL INICIAR EL PROCESO DE COMPRA DE CASA, ES UNA BUENA IDEA REUNIRSE CON VARIOS PRESTADORES PARA COMPARAR LOS TIPOS DE HIPOTECAS QUE OFRECEN Y BUSCAR LOS MEJORES PRECIOS Y CONDICIONES.
La alternativa a un préstamo residencial respaldado por el gobierno, es solicitar financiamiento convencional. Las hipotecas convencionales son todas para préstamos residenciales no garantizados por el gobierno, inclu- yendo las garantizadas por aseguradores hipotecarios privados.
Aunque tanto el seguro del gobierno como el privado están basados en el concepto de permitir que las familias puedan comprar casas con menos dinero de enganche, hay muchas diferencias entre los dos. Con frecuencia, el prestador o el originador del préstamo desempeñarán un papel importante al sugerir y decidir el tipo de seguro que se seleccionará.
El seguro hipotecario privado está disponible para una gran variedad de préstamos residenciales con enganche pequeño, y no existe un límite fijado de antemano sobre la cantidad del préstamo. Aunque diferencias como estas pueden afectar a la determinación sobre si el prestador prefiere trabajar con hipotecas del gobierno o convencionales, su prestador discutirá con usted cuál sería la mejor en su caso.
Con la gran variedad de préstamos disponibles, los compradores de casa están en libertad de escoger el tipo de préstamo que mejor se adapte a sus necesidades. Al iniciarse el proceso de compra de casa, es una buena idea reunirse con varios prestadores para comparar los tipos de hipotecas que ofrecen y buscar los mejores precios y condiciones. Pero lo mejor de todo, trabajar con un asegurador de hipotecas puede ser muy fácil — ya sea que su préstamo esté asegurado por la FHA o por un asegurador hipotecario privado — porque su prestador se encarga de todos los arreglos.
Al proteger más el dinero prestado a los compradores de vivienda, el seguro hipotecario ayuda a más familias a mudarse a casas propias.
 CÓMO CALIFICAR PARA UN PRÉSTAMO CON ENGANCHE PEQUEÑO |
Calificar para un préstamo con enganche pequeño es muy similar a solicitar un préstamo regular.
Para que lo consideren para un préstamo con enganche pequeño, usted generalmente necesita tener:
Los costos de cierre, o de cierre de transacción, se pagan cuando el comprador y el vendedor se reúnen para intercambiar los papeles necesarios para transferir legalmente la casa. Como promedio, los costos de cierre ascienden al 2 ó 3 por ciento del precio de la propiedad. Este porcentaje puede variar, según el lugar donde usted viva.
Los costos de cierre incluyen la cuota por originar el préstamo (si no la ha pagado todavía), los puntos, el seguro de propietario pagado previamente, la cuota de tasación, los honorarios de abogados, el cargo por registrar la propiedad, la investigación del título y el seguro, los ajustes de impuestos, las comisiones de agentes, el seguro hipotecario (si está dando menos del 20 por ciento de enganche) y otros gastos. Su prestador le dará un estimado más exacto de sus costos de cierre. Usted puede eliminar la necesidad de pagar una prima de un año por el seguro hipotecario el día del cierre, si escoge un programa de primas mensuales.
Los puntos son cargos financieros calculados por el prestador el día del cierre. Cada punto equivale al 1 por ciento de la cantidad del préstamo. Por ejemplo, dos puntos sobre un préstamo de $100,000 equivalen a $2,000. Los prestadores pueden incluir uno, dos o tres puntos en los costos pagados por adelantado, además del pago inicial. Mientras más puntos se paguen, más baja será la tasa de interés. En algunos casos, usted puede financiar los puntos.
ENTONCES, ¿DE CUÁNTO ES LA HIPOTECA QUE PUEDE PAGAR?
Hay dos formulas básicas que los prestadores utilizan con regularidad para determinar el monto de una hipoteca que usted pueda pagar razonablemente. Estas fórmulas se llaman coeficientes de calificación porque son un estimado de la cantidad de dinero que usted debiera gastar en los pagos hipotecarios en relación con su ingreso y otros gastos.
Es importante recordar que los coeficientes siguientes pueden variar de un prestador a otro, y cada solicitud se considera individualmente, por lo que las directrices no son más que eso — directrices. Existen muchos programas de vivienda asequibles, tanto del gobierno como convencionales, que tienen requisitos menos estrictos para familias de ingresos bajos y moderados. Muchos de ellos requieren asesoramiento financiero para ayudar a los compradores potenciales a aprender las responsabilidades financieras que se asumen al tener casa propia.
Hablando en términos generales, para calificar para préstamos convencionales, los gastos de vivienda no deben exceder del 26 al 28 por ciento de su ingreso bruto mensual. Para los préstamos respaldados por la FHA, el coeficiente es el 29 por ciento del ingreso bruto mensual. Los costos de vivienda mensuales incluyen el capital de la hipoteca, los intereses, los impuestos y el seguro — con frecuencia abreviados PITI por sus siglas del inglés. Por ejemplo, si su ingreso anual es de $30,000, su ingreso bruto mensual es de $2,500, y $2,500 x 28 por ciento = $700. Por lo tanto, usted probablemente calificaría para un préstamo residencial convencional que requiera pagos mensuales de $700.
ES IMPORTANTE QUE USTED SELECCIONE UNA CASA QUE SATISFAGA LAS NECESIDADES DE SU FAMILIA Y LOS HAGA FELICES POR MUCHOS AÑOS.
Cualquier gasto que se extienda 11 o más meses en el futuro, tal como un préstamo de automóvil, se considera una deuda a largo plazo. El total de los costos mensuales, incluyendo PITI y todas las otras deudas a largo plazo, no debe exceder del 33 al 36 por ciento de su ingreso bruto mensual en el caso de préstamos convencionales. Usando el mismo ejemplo, $2,500 x 36 por ciento = $900. De modo que el total de sus gastos de vivienda mensuales, más las deudas a largo plazo de cada mes, no puede exceder de $900. Para los préstamos de la FHA, el coeficiente es del 41 por ciento.
Gasto mensual máximo de vivienda permitido:
26–28 por ciento del ingreso bruto mensual — convencional
29 por ciento del ingreso bruto mensual — FHA
Gasto mensual máximo de vivienda y deuda a largo plazo permitido:
33–36 por ciento del ingreso bruto mensual — convencional
41 por ciento del ingreso bruto mensual — FHA
Una manera de determinar cuánto puede gastar en vivienda, es comparar su ingreso mensual con las obligaciones y gastos mensuales a largo plazo. Use la hoja de trabajo “Evaluando los Recursos Financieros” para determinar cuánto dinero puede gastar en vivienda. Asegúrese de incluir únicamente el ingreso con el cual puede contar con toda seguridad.
Al hacer un presupuesto para comprar una casa, es importante asignar dinero suficiente a los gastos adicionales, tales como los costos de mantenimiento y seguros. Si está comprando una casa ya existente, reúna información como el costo promedio de los servicios públicos y los costos de mantenimiento de los propietarios o inquilinos anteriores, para ayudarle a estar mejor preparado para ser propietario de casa.
El seguro del propietario de vivienda o seguro de propiedad es otro costo que tendrá que considerar. La institución financiera que tiene la hipoteca exigirá un seguro por una cantidad suficiente para cubrir el préstamo. Sin embargo, para proteger el valor total de su inversión, tal vez deba considerar la compra de un seguro que ofrezca el costo total de reemplazo de la casa si esta es destruida. Algunos seguros solo ofrecen una cantidad fija de dinero, que tal vez no sea suficiente para reconstruir una casa muy dañada.
¿QUÉ CLASE DE PROPIEDAD PUEDE COMPRAR CON UN PRÉSTAMO CON PAGO INICIAL BAJO?
Hay unas pocas restricciones sobre el tipo de casa que se puede comprar con un pago inicial bajo. Además, los préstamos con enganche pequeño se pueden usar con una gran variedad de hipotecas.
Además de la variedad de precios, hay muchos otros factores que se deben considerar al comprar una casa. A usted le conviene más seleccionar una casa que retenga un valor duradero, además de proporcionarle alojamiento. Asegúrese que el vecindario y la casa satisfagan las necesidades de su familia. Si tiene hijos, tal vez quiera saber si hay otros niños en el vecindario y las escuelas o campos de juegos cercanos. Considere también el transporte público disponible y la distancia que los miembros de su familia tendrían que viajar para ir al trabajo y a la escuela todos los días.
Verifique el estado de los sistemas de fontanería, calefacción y electricidad, y si cumplen con el código de construcción reglamentario. La manera mejor y más fácil de hacer esto es utilizando los servicios de un inspector certificado que haga una inspección de la casa.
Si usted es como la mayoría de la gente, una casa es la compra más grande que hará en su vida. Por eso es importante que seleccione una casa que satisfaga las necesidades de su familia y los haga felices por muchos años en el futuro. Y más importante aún, debe contar con los medios para vivir en esa casa todo el tiempo que desee.
SU PRIMERA REUNIÓN CON UN PRESTADOR
El proceso de aprobación del préstamo generalmente comienza con una reunión inicial en la que el comprador potencial y el prestador discuten el préstamo. Usted necesitará traer consigo información para verificar su ingreso y deudas a largo plazo.
Muchas veces la gente prefiere reunirse con el prestador antes de buscar casa, para determinar antes la gama de precios que de veras puede pagar, y la cantidad de la hipoteca para la que puede calificar. Este paso se llama calificación previa y puede ahorrarle mucho tiempo y problemas al cerciorarse de que está buscando en la gama de precios apropiada.
Para su reunión inicial con el prestador, usted deberá traer consigo:
Tener estos documentos a mano cuando visite al prestador le ayudará a agilizar el proceso de solicitud. Generalmente, usted necesitará pagar una cuota por la solicitud y la tasación de la casa cuando presenta la solicitud de la hipoteca. Esto se hace únicamente después de haber negociado satisfactoriamente la compra de la casa y que el vendedor haya aceptado su oferta. Generalmente no se cobra nada por la calificación previa.
Después de la reunión inicial con el prestador, usted deberá haberse hecho una idea general sobre si califica para el tamaño y el tipo de préstamo que desea. El prestador debiera poder decirle si califica para el préstamo dentro de un periodo de 30 a 60 días. Si le niegan un préstamo residencial, el prestador tiene que explicarle las razones. De ser así, el prestador generalmente discutirá otras opciones con usted.
CADA VEZ MÁS PRESTATARIOS ESTÁN OBTENIENDO HIPOTECAS CON PAGO INICIAL BAJO Y CONVIRTIÉNDOSE EN PROPIETARIOS CON ENGANCHES MENORES DEL 3 POR CIENTO.
DOS FACTORES CLAVE PARA CALIFICAR PARA UN PRÉSTAMO RESIDENCIAL
Al aprobar a los compradores de casas para el tipo y la cantidad de hipotecas que quieren, los prestadores básicamente consideran dos factores clave: la habilidad y la buena disposición del prestatario para reembolsar el préstamo. La habilidad para reembolsar el préstamo se verifica con su empleo e ingreso total actual. En términos generales, los prestadores prefieren que usted haya estado empleado en el mismo lugar por un mínimo de dos años, o que por lo menos se haya dedicado al mismo giro por varios años.
La buena disposición del prestatario a reembolsar el préstamo se determina examinando la manera en que se va a usar la propiedad. Por ejemplo, ¿va a vivir en ella o simplemente la va a arrendar? La buena disposición también está relacionada estrechamente con la manera en que usted ha cumplido con sus compromisos financieros anteriores, de ahí el énfasis en el informe de crédito o en las cuentas de alquileres y servicios públicos.
Es importante recordar que ninguna regla es fija. Cada solicitante es examinado individualmente. De modo que aunque usted se quede algo corto en cierto campo, tal vez uno de sus puntos más fuertes compensará al más débil. Todo aquél que esté involucrado en bienes raíces, en una forma u otra está en el negocio de vender casas. Por consiguiente, si el préstamo tiene sentido, los prestadores y aseguradores harán todo lo posible por ver que usted califique.
Por naturaleza propia, el seguro hipotecario es una ayuda para la asequibilidad, porque permite a las familias comprar casas con menos dinero en mano. La industria juega un papel vital para ayudar a las familias de ingresos bajos y moderados a convertirse en propietarias de vivienda.
Cada vez más prestatarios están obteniendo hipotecas con pago inicial bajo y convirtiéndose en propietarios con enganches menores del 3 por ciento. Para mayor información sobre cómo puede aprovechar las ventajas de un préstamo residencial con enganche pequeño, contacte a su prestador o agente de bienes raíces de su localidad. Para recibir información general sobre la compra de vivienda, llame a la oficina de extensión del condado del Departamento de Agricultura de los EE.UU., que aparece en las páginas del gobierno del directorio telefónico.
| TABLA DE PAGOS | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| PAGO MENSUAL POR CADA $1,000 DE PRÉSTAMO | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| Nota: La tabla incluye únicamente el capital y los intereses. Esta tabla le ayuda a calcular sus costos de vivienda mensuales, excluyendo impuestos y seguro. Por ejemplo, supongamos que usted tiene una hipoteca a 30 años y la tasa de interés es del 8 por ciento. La tabla muestra que la cantidad del pago mensual por cada $1,000 son $7.34. Si usted quiere un préstamo de $75,000, puede calcular el pago estimado multiplicando 75 x $7.34, lo que equivale a $550.50 mensuales. Como puede ver, mientras más baja sea la tasa de interés, más cómodos le resultarán los pagos de una casa. |
 EVALUANDO SUS RECURSOS FINANCIEROS |
| PASO 1: DETERMINE EL INGRESO NETO MENSUAL INGRESO NETO MENSUAL Paga básica bruta (todos los sueldos y salarios, excepto tiempo extra) Utilidad neta (del negocio) Intereses y dividendos Otros ingresos $ Ingreso bruto total (sume) |
$ $ $ $ = $ |
| DEDUCCIONES Impuestos sobre ingreso (federal, estatal y local) Seguridad Social/Retiro Seguro (vida, salud y propiedad) Otras Total deducciones (sume) 1 Paga neta total Reste las deducciones del ingreso |
$ $ $ $ = $ = $ |
| PASO 2: DETERMINE LAS OBLIGACIONES MENSUALES A LARGO PLAZO (MÁS DE 11 MESES) Pagos a plazos (auto, muebles) Otras deudas Deuda total a largo plazo (sume) 2 Reste la deuda a largo plazo de la paga neta total. Traiga la cifra del Paso 1. |
$ $ = $ = $ |
| PASO 3: GASTOS MENSUALES AJENOS A VIVIENDA
Comida, bebidas (casa y trabajo) Gastos de transporte/auto Educación Atención médica/dental Ropa y aseo Seguro (vida y salud) Guardería infantil Regalos y obras caritativas Entretenimiento y recreo Ahorros Otros Total gastos mensuales ajenos a vivienda (sume) 3 Reste los gastos ajenos a vivienda del total del Paso 2 |
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ = $ = $ |
| PASO 4: GASTOS DE VIVIENDA MENSUALES ESTIMADOS
Pago hipotecario propuesto Reserva para impuestos de la propiedad Reserva para servicios públicos (calefacción, agua, teléfono, electricidad) Reserva para mantenimiento, mobiliario Reserva para seguros 4 Total gastos de vivienda mensuales (sume) |
$ $ $ $ $ = $ |
| PASO 5: COMPARE
Compare los gastos de vivienda mensuales estimados (Paso 4) con el ingreso disponible (Paso 3). Si el ingreso disponible del Paso 3 no es igual a o mayor que los gastos de vivienda mensuales, entonces debe volver a evaluar su presupuesto y recursos. Total del Paso 3 >= Total del Paso 4 |
PARA MAYOR INFORMACIÓN, CONTACTE A:
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1425 K Street N.W., Suite 210
Washington, D.C. 20005
202-682-2683
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DEPARTMENT OF VETERANS AFFAIRS
1-800-827-1000
www.va.gov
para veteranos que califiquen
FEDERAL HOUSING ADMINISTRATION
451 7th Street S.W.
Washington, D.C. 20410
1-800-483-7342
espanol.hud.gov
USDA RURAL HOUSING SERVICE
www.usda.gov/EnEspanol
Contacte la oficina de su localidad o condado que aparece en las páginas del gobierno
del directorio telefónico.
Este folleto fue preparado Mortgage Insurance Companies of America en cooperación con el Servicio de Extensión del Departamento de Agricultura de los EE.UU.
Las organizaciones educacionales y sin fines de lucro pueden reproducir esta publicación en forma total o parcial.
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