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Versión para imprimir (567 KB PDF) ![]() ![]() La vivienda propia forma parte del sueño norteamericano. Pero, los altos precios de la propiedad lo hacen parecer un sueño inalcanzable. Muchos prestamistas, para que el pago mensual de la hipoteca sea más accesible, ofrecen hipotecas que le permiten (1) pagar durante los primeros años sólo el interés del préstamo o (2) pagar un pago mínima específica que podría ser menor al interés mensual del préstamo. Si compra una casa o refinancia su hipoteca, esta información le resultará útil para decidir si le conviene un pago mensual de interés sólo, o un préstamo a tasa ajustable (ARM, siglas en inglés) con la opción de efectuar el pago mínimo (préstamo ARM con opción de pago). Los nombres de estos préstamos varían según el prestamista, pero tenga presente que con ambos tipos de hipotecas usted podría enfrentarse a
Además, con un préstamo ARM con opción de pago puede encontrarse ante la
Cerciórese de comprender los términos del préstamo y los riesgos que puede correr. Y sea realista sobre si podrá manejar los aumentos futuros en los pagos. Si no se siente cómodo con los riesgos, pregunte sobre otro tipo de préstamo. Skip to content ¿Qué es un pago de hipoteca de interés sólo? ¿Qué es un préstamo ARM con opción de pago? Hoja de trabajo para comparar préstamos ¿Cuáles son los riesgos de un pago de hipoteca de interés sólo y un préstamo ARM con opción de pago? ¿Tiene mucha importancia el tipo de préstamo y el tipo de plan de pagos del préstamo? Comparación de cinco hipotecas por $180,000 ¿Qué es un pago de hipoteca de interés sólo?Las hipotecas tradicionales requieren que todos los meses se pague parte del dinero que pidió prestado (capital) más los intereses sobre ese dinero. Durante la vida útil del préstamo, ese monto disminuye. En contraste, un plan depago hipotecaria de interés sólo le permite pagar únicamente el interés durante una cantidad específica de años; después de eso, debe pagar el capital y el interés. La mayoría de las hipotecas que ofrecen este tipo de plan son a tasa de interés ajustable, lo que significa que la tasa de interés y el pago mensual cambiarán durante el plazo del préstamo. Los cambios pueden ser tan frecuentes como una vez por mes o tan infrecuentes como cada 3 o 5 años, dependiendo de las condiciones del préstamo. Por ejemplo, un préstamo ARM 5/1 tiene una tasa de interés fija durante los primeros 5 años; después de eso, la tasa puede cambiar una vez por año (el "1" en 5/1) durante el plazo restante del préstamo. Para encontrar más información sobre préstamos ARM, consulte Guía para el consumidor sobre hipotecas a tasa ajustable (ARM) de Federal Reserve Board. El período de pago de interés sólo es por lo general entre 3 a 10 años. Después de eso, el pago mensual aumenta, aún si las tasas de interés se mantienen al mismo nivel, porque usted debe pagar el capital junto con el interés. Por ejemplo, si usted saca un préstamo hipotecario a 30 años con un plazo de pago de interés sólo de 5 años, usted puede pagar únicamente los intereses durante 5 años pero luego debe pagar tanto el capital como el interés durante los siguientes 25 años. Como comienza a pagar el capital, los pagos aumentan después del quinto año. ¿Qué es un préstamo ARM con opción de pago?Un préstamo ARM con opción de pago es una hipoteca a tasa ajustable que le permite a usted elegir entre varias opciones de pago todos los meses. En general algunas de las opciones son:
Tasas de interés. Por lo general la tasa de interés en un préstamo ARM con opción de pago es muy baja durante los primeros 3 meses (por ejemplo, 2%). Después, la tasa de interés por lo general aumenta hasta aproximarse a la de otros préstamos. Sus pagos durante el primer año se basan en la tasa inicial baja, o sea que si usted efectúa únicamente el pago mínima todos los meses, es posible que no cubra los intereses adeudados, aumentando el saldo deudor. A esto se le llama amortización negativa. Asimismo, a medida que suben las tasas de interés, es posible que aumente el monto de los pagos que debe pagar. Cambios en los pagos. Muchos préstamos ARM con opción de pago limitan (ponen un tope) la cantidad que puede aumentar el pago mensual de un año al otro. Por ejemplo, si su préstamo tiene un límite de pago del 7.5%, el pago mensual no aumentará más del 7.5% de un año al otro, aún si las tasas de interés suben más de 7.5%. (Por ejemplo, de $1.000 a $1.075). El interés que no paga debido al límite sobre el pago se sumará al saldo del préstamo. Los préstamos ARM con opción de pago tienen un período incorporado en el que se debe recalcular la deuda, por lo general cada 5 años. En ese momento, se vuelve a calcular el pago en base al plazo restante del préstamo. Si usted tiene un préstamo a 30 años y está al final del quinto año, el pago mensual deberá ser calculada para los 25 años restantes. El límite sobre el pago no aplica en este ajuste. Si el saldo de su préstamo aumentó, o si las tasas de interés subieron con más rapidez que sus pagos, podrían aumentar mucho. Cancelación de la opción de pago. La compañía de préstamo cancela la opción de pago si el monto deudor hubiera crecido más allá del límite fijado, por ejemplo, 110% o 125% del monto original del préstamo hipotecario. Por ejemplo, supongamos que usted efectúa únicamente los pagos mínimas por un préstamo hipotecario de $180.000 y tiene amortización negativa. Si el saldo alcanzó $225.000 (125% de $180.000), se le cancelaría la opción de pago. El préstamo se vuelve a calcular y en base al plazo restante del préstamo, y tendrá que pagar el capital y el interés. Es muy posible que los pagos aumenten bastante. ¿Qué debe preguntar cuando compara pagos de hipoteca de interés sólo o préstamos ARM con opción de pago?Utilice la hoja de trabajo para comparar distintos préstamos. Consulte con los corredores o prestamistas sobre los detalles y las diferentes opciones de préstamos que ofrecen. No tenga miedo de hacer que las compañías de préstamos y los corredores compitan entre sí por su préstamo informándoles que está comparando precios para elegir el mejor. Busque una hipoteca que le permita comprar la casa y continuar efectuando los pagos, aunque suban con el transcurrir del tiempo. Hoja de trabajo para comparar préstamosVea Guía para el consumidor sobre hipotecas a tasa ajustable, para ayudarlo a comparar otras características de los préstamos ARM y Buscando la hipoteca más favorable para ayudarlo a comparar características de otros préstamos hipotecarios ó utilice la Mortgage Comparison Calculator. (Solamente en inglés.) |
Ejemplo | Hipoteca 1 | Hipoteca 2 |
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Nombre del prestamista o corredor e información de contacto | ABC Mortgage Co. 800-123-4567 |
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Monto de la hipoteca | $180.000 | ___ | ___ |
Descripción del préstamo | ARM con opción de pago; tasa introductoria de 1 mes; plazo de 30 años | ___ | ___ |
¿Se trata de un ARM de pago de interés solo o con opción de pago? | Préstamo ARM con opción de pago | ___ | ___ |
Si tiene diferentes opciones de pago, ¿cuáles son? | 1. pago mínima del primer año basada en la tasa de interés inicial. 2. pago de interés sólo basada en la tasa posterior al ajuste. 3. pago de amortización completa en base a un plazo de 30 años. |
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¿Cuál es el plazo total de la hipoteca? | 30 años | ___ | ___ |
¿Cuánto dura el período de opción? | El préstamo se vuelve a calcular cada 5 años. Las opciones de pago están disponibles todos los meses excepto (1) cuando el préstamo se vuelve a calcular cada 5 años, (2) cuando el saldo es 125% del préstamo original, o (3) si se atrasa más de 60 días en los pagos. | ___ | ___ |
¿Cuál es la tasa de interés inicial? | 1.6% | ___ | ___ |
¿Cuánto dura la tasa de interés inicial en un préstamo ARM de opción de pago? | 1 mes | ___ | ___ |
¿Cuál será la tasa de interés después la tasa de interés inicial? | 6.4% | ___ | ___ |
¿Con qué frecuencia puede ajustarse la tasa de interés? | Mensualmente | ___ | ___ |
¿Cuál es el tope de tasa de interés periódica? | 2% por año | ___ | ___ |
¿Cuál es el tope global sobre la tasa de interés? | 6% durante la vida útil del préstamo (la tasa de interés máxima es 12.4%) | ___ | ___ |
¿Con qué frecuencia se ajustarán los pagos mensuales? | Anualmente | ___ | ___ |
¿Cuál es el límite de el pago? | 7.5% por año; no aplica al recálculo cada 5 años | ___ | ___ |
¿Este préstamo puede resultar en amortización negativa? |
Sí |
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¿Tiene límite el monto al que el préstamo puede aumentar antes de que sea recalculado? | Hasta 125% del monto original del préstamo (el préstamo será recalculado si el saldo alcanza $225,000) | ___ | ___ |
Si cierro el préstamo antes de su vencimiento, por refinanciamiento o venta de la casa, ¿habrá recargo por pago anticipado? | Sí | ___ | ___ |
¿Cuánto es el recargo? | 3% del monto del préstamo en el 1er. año ($5.400), se reduce al 1% del monto del préstamo en el 3er. año ($1.800); no hay recargo por pago anticipado después del tercer año. | ___ | ___ |
¿Cuánto serán los pagos mensuales durante el primer año del préstamo? | $630 | ___ | ___ |
¿Están incluidos los impuestos y el seguro? ¿Cargos de asociación de propietarios? | No | ___ | ___ |
¿A qué cantidad máxima puede llegar el pago mensual mínima después de 12 meses? | $677 (En base a un límite de 7.5%) |
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¿A qué cantidad máxima puede llegar el pago mensual mínima después de 24 meses? | $728 (En base a un límite de 7.5%) |
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¿A qué cantidad máxima puede llegar el pago mensual mínima después de 36 meses? | $783 (En base a un límite de 7.5%) |
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¿A qué cantidad máxima puede llegar el pago mensual mínima después de 48 meses? | $2.419 (En base al recálculo del préstamo cuando el saldo es $225.000) |
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¿A qué cantidad máxima puede llegar el pago mensual mínima después de 60 meses (5 años)? | $2.419 (En base al recálculo del préstamo después de 4 años) |
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¿A qué cantidad máxima puede llegar el pago mensual mínima después de 60 meses (5 años) si las tasas de interés permanecen igual? | $1.308 (En base al recálculo del préstamo después de cinco años) |
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¿Qué cargos y recargos se deben pagar al cierre de este préstamo? | Consulte el presupuesto de buena fe | ___ | ___ |
¿Cuáles son los riesgos de un pago de hipoteca de interés sólo y un préstamo ARM con opción de pago?
¿En qué circunstancias le puede convenir un pago de hipoteca de interés sólo o un préstamo ARM con opción de pago?A pesar de sus riesgos, un préstamo con pago de interés sólo o con opción de pago podría ser acertado para usted en los siguientes casos:
¿En qué circunstancias puede ser que no le convenga un pago de hipoteca de interés sólo o un préstamo ARM con opción de pago?Los pagos de interés sólo o de opción de pago podrían ser peligrosas si usted no podrá pagar más en el futuro. Por ejemplo, supongamos que usted desea comprar una casa y puede pagar aproximadamente $1.100 por mes. Dependiendo de la tasa de interés, con una hipoteca tradicional de tasa fija a 30 años, podría esperar obtener una hipoteca de $180.000. Un prestamista o corredor podría ofrecerle un pago de interés sólo por $1.100 por mes que le califica para una hipoteca de $215.000 y, por lo tanto, una casa más cara. Pero tenga presente que los pagos pueden subir si la tasa de interés aumenta al terminar el período de interés sólo, o cuando se vuelva a calcular el préstamo. Su pago mensual de $1.100 puede subir hasta $1.340 o más. Si usted piensa que cuando llegue el momento no podrá pagar más, debe considerar otro tipo de préstamo. ¿Cuáles son las alternativas a un pago de hipoteca de interés sólo y a un préstamo ARM con opción de pago?Si no está seguro de que un pago de interés sólo o de opción de pago sea la adecuada para usted, puede considerar varias alternativas distintas.
¿Cuáles son algunas de las fechas importantes en un pago de hipoteca de interés sólo y en un préstamo ARM con opción de pago?
¿Tiene mucha importancia el tipo de préstamo y el tipo de plan depagos del préstamo?Sí . . . tanto por el crecimiento de su inversión en la casa y por el monto de los pagos durante el término del préstamo. Aumento en el valor neto de la vivienda. Durante los primeros años de un préstamo hipotecario tradicional, la mayoría del monto de los pagos mensuales se utiliza para pagar el interés. El resto se aplica hacia el capital del préstamo, por lo que se comienza a acumular valor neto en su casa. Por lo tanto, la cantidad que debe disminuye y usted es dueño de una porción mayor de su casa. Si efectúa únicamente los pagos de interés sólo, no aumenta el valor neto. Y si paga nada más que los pagos mínimas con un préstamo ARM de opción de pago, podría estar sumando a la deuda (y disminuyendo el valor neto) porque el interés que no paga se le suma al capital del préstamo. Por ejemplo, si usted compra una casa por valor de $200.000, entrega 10% de adelanto y tiene una hipoteca de $180.000, después de 5 años el valor neto de la casa con diferentes tipos de préstamos (y sin que haya habido cambios en el valor de la propiedad) podría ser así:
Estas cantidades son ejemplos únicamente; su saldo dependerá del tipo de préstamo, la tasa de interés, y la frecuencia con que cambie la tasa de interés. Pagos mensuales. Al principio de la hipoteca, los pagos de los préstamos ARM de interés sólo y opción de pago posiblemente serán más bajas que las de hipotecas tradicionales. Pero al finalizar el período de interés sólo o cuando se vuelve a calcular el préstamo ARM, los pagos pueden cambiar mucho. Si tiene una hipoteca a 30 años con un pago de interés sólo por 5 años, tendrá únicamente 25 años, y no 30, para amortizar la deuda por lo que aumentará el pago mensual. Con un préstamo ARM a 30 años, al final del primer período de 5 años, se recalcula el préstamo en base a un plazo de 25 años. En ciertos casos, el pago mensual podría duplicarse o triplicarse. La gráfica a continuación muestra un ejemplo de las diferencias en los pagos mensuales de 5 hipotecas distintos durante 5 años, todos con una deuda original de $180.000.
Si usted opta por la opción de pago en el préstamo ARM para reducir el pago mensual a $630 porque no puede pagar el pago más alta, ¿podrá pagar en el futuro? Antes de aceptar un préstamo ARM de interés sólo o de opción de pago considere no sólo si podrá pagar los pagos iniciales sino también las de años venideros. ¿Qué debe tener presente con un pago de hipoteca de interés sólo y con un préstamo ARM con opción de pago?
También tenga presente que
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Hipoteca tradicional de tasa fija; a 30 años, tasa de interés 6.7% |
Préstamo ARM tradicional 5/1; a 30 años; tasa de interés 6.4% los primeros 5 años |
Hipoteca a tasa fija con 5 años de interés sólo; a 30 años; tasa de interés 6.9% |
Préstamo ARM 5/1 de interés sólo; a 30 años; 5 años de interés sólo, luego 25 años de pagos de capital adeudado más intereses; tasa de interés 6.4% los primeros 5 años |
Préstamo ARM a opción de pago; a 30 años; pagos mínimas por 5 años, luego un recálculo por el restante del plazo; tasa de interés inicial 1.6% por 1 mes, luego 6.4%; tope anual de pago 7.5% |
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Pago mensual inicial | $1.161 | $1.126 | $1.035 | $960 | $630 |
Pago mensual al 6º año sin cambios en la tasa de interés | $1.161 | $1.126 | $1.261 | $1.204 | $1.308 |
Pago mensual al 6º año con 2% de aumento en la tasa de interés | $1.161 | $1.344 | $1.261 | $1.437 | $1.562 |
Saldo deudor después de 5 años | $168.882 | $168.298 | $180.000 | $180.000 | $195.562 |
Valor neto de la vivienda al 5º año con $20.000 de adelanto1 | $31.118 | $31.702 | $20.000 | $20.000 | $4.438 |
1. Presume precios y valor de vivienda constantes. Regreso a la gráfica Glosario
Para obtener más informaciónBuscando la hipoteca más favorable: Compare, Verifique, Negocie Solamente en inglés Esta información fue preparada en consulta con las siguientes entidadesCenter for Responsible Lending |